四是避免房地产金融的过度杠杆化。在购房者方面,付比率越低,则资金杠杆越高,越容易发生放大投机风险,因此提高付率有助于通过资金限制抑制过度的需求涌进市场,从而平抑房价。对于房地产开发企业,要提高自有资本金比例要求,降低开发杠杆率,减少信贷资金的杠杆作用,防范房地产过度开发。在金融创新方面,要吸取美国“次贷危机”前房地产金融染上证券化、抵押担保债券(CDO)等“毒瘾”的教训,审慎发展房地产金融的创新产品,尤其要避免设计高杠杆的金融产品,要坚持服务实体经济的要求。
五是要完善房地产金融体系,明确政策性房地产融资、准政策性房地产融资、商业性房地产融资之间的分工与合作,使各种房地产政策有金融体系相配套。具体来说,对政策性房地产融资,尤其是保障房建设的融资,应主要突出财政的支点作用,用财政担保的办法,寻求金融的支持;准政策性融资,只要是资助中端住房建设,应主要突出公积金体系的支点作用,要改变目前公积金完全个人所有的性质,突出其公共性和互助性,维护其商业性,使之与财政资金形成区别;商业性房地产金融则完全由商业银行自主决定,按商业原则开展业务。
六是银行、信托等金融机构要加大对房地产开发商的资本金、现金流和财务等状况的监控,关注房地产开发商的资金链断裂给金融带来的风险。加强对表外理财、信托等“影子银行”金融活动的监管,促使其规范化和透明化,有效化解存量资金风险。鼓励银行和其他金融机构发行或然可转换债券,并通过创新资本金补充方式,提高银行和其他金融中介的资本金,消除对金融体系稳定的许多威胁。
这些监管措施将使得未来即使房地产等领域或环节发生大规模的坏账损失,也不会造成连锁式违约,动摇整个金融体系。反过来,金融体系的稳定,将为房地产业的风险化解及可持续发展提供安全保障和强力支持。
0546房产网(东营房产网):中国房地产市场大且情况复杂,关键在于分类调控,从战略和战术上措施得力,保障市场健康发展,与之相关的银行业也将受益匪浅。