“限贷加息”、“二手房按评估价征税”、“限价令加强版”……今年上半年接二连三推出的政策冲击着深圳楼市。近日，深圳各大地产中介公司纷纷预测下半年楼市走向，大部分中介唱空下半年深圳二手房，预期其价格将下跌。昨日，中原地产更是大胆预测，年底深圳二手房价格下降１５％。
二手房交易进入“冰冻期”
“目前二手房交易相当于进入冰冻期。”昨日，在中原地产举办的“７·１１后，市场何去何从”新闻发布会上，中原地产华南（大深圳区）董事总经理李耀智分析目前深圳二手楼市时说，随着楼市调控政策执行力度更加严厉，市场悲观气氛浓烈，情形堪比２００８年金融危机。
作为深圳地产中介行业的“领头羊”，中原地产在深圳拥有３８０多家门店，从业人员达到７７００人。然而，７月１１日深圳二手房按评估价征税正式实施后，对楼市冲击非常大。“福田和南山向来是中原地铺二手房成交活跃区，但上个月这两个区域地铺出现日零成交现象，这是２００９年至今都不曾发生的现象。”李耀智介绍说。统计数据显示，“７·１１”后，二手房交易成本大增，市场成交量出现低位态势。７月份，全市二手房成交面积环比下跌５９％，全市成交套数环比下跌４５％。
成交量下降的同时，成交价格也在发生微妙变化。
据了解，自２００９年起，深圳二手房成交均价呈现上涨趋势。据统计，今年上半年，深圳共成交二手房５２８３５套，环比去年下半年下降约１７％。由于业主惜售心理较为严重，致使放盘价格持续上涨，推动成交均价稳步上升至１６３５９元／平方米，环比涨幅约２０％。但在“７·１１”后，深圳二手楼价格出现新变化。新数据显示，今年７月实行的二手房按评估价征税后，全市二手房成交价格出现明显下滑，较６月环比下降１０％。
对此，李耀智分析说，全市二手房成交套数出现明显下降趋势，一方面住房的需求逐渐放缓；另一方面，二手房交易成本的增加使购房压力增大；第三，持有成本的增加使二手房的租金回报率降低，业主以投资为目的出租已经难以抵消月供。“‘７·１１’政策正式实施，使购房成本提高，大部分购房者选择观望，市场成交量大幅下降，市场进入政策消化期。”
年底二手房价格或明显下降
李耀智认为，二手房价格和整个成交量相互关联，如果目前低迷的成交量维持１至２个月，部分区域价格将会下跌。“‘７·１１’政策出台，预示政府调控楼市力度不减反增，目前市场对二手房降价的预期已经形成，未来二手房成交量将进入一个较长的低迷期，成交价格将会继续下跌，且跌幅将会拉大，预计年底二手房价格下跌１５％。”他还向记者透露一个细节，业主是否“反价”是楼市变动的一个“信号”。在成交活跃、价格不断上涨的情况下，业主“反价”现象屡有出现，即使在今年６月，还有业主“反价”。但进入７月后，基本没有业主“反价”现象，部分业主在实收基础上，表示可以适当调低价格。
美联物业全国研究中心谢志军分析下半年楼市走势时指出，目前二手房缺乏量的支持，不少二手房业主主动降低报价，幅度约在５～１０个百分点之间，致使二手房价出现松动，关外跌幅尤为明显。中联地产和２１世纪不动产等多家房地产中介公司也对下半年二手房走势进行预测，普遍认为随着楼市调控政策的深入，今年下半年二手房价格松动已是大势所趋，只是价格回调幅度，各家有不同看法。
中联地产发布的《２０１１年上半年深圳市二手房市场分析报告》认为，下半年二手房成交量不容乐观，特别是７月和８月，预计交易量会跌至年内谷底。房价方面，目前二手房业主议价空间已经打开，不过幅度仅约５％左右。２１世纪不动产深圳泛城房地产总经理杨创慧分析认为，二手房市场观望局面会延续，预计下半年深圳二手房整体价格水平将有１０％左右的下跌。
新房市场深度调控
深圳二手房市场进入“冰冻”期，市场观望气氛浓厚。与此同时，随着限价令等政策推向新房市场，深圳新房市场呈现出微妙变化。
“在我看来，４月３０日是深圳楼市的一个分水岭。因为一季度深圳一手房成交量实际呈现低迷，但４月３０日中海在深圳推限价房，千人抢购房源引发市场连锁反应，拉开了一手房以‘限价’为主题的热销局面。”在李耀智看来，预言深圳二手房价格年底将下降１５％并非空穴来风，除了“７·１１”后二手房交易成本大增外，深圳一手房限价甚至降价促销，一二手房价倒挂现象开始蔓延等因素，也将促使下半年二手房价格下调。“８月限价令政策细化，从区域限价深入到各户型的限价，这使新房市场面临着前所未有的严控，开发商资金紧绷，选择降价促销、以量补价成为他们快速回笼资金的主要手段。”
事实上，近期在调控政策的步步紧逼之下，龙头房企开始以价换量，加速推盘。７月２３日，深圳万科率先启动了团购活动，将有１万套房源获得每套５０００元的优惠。专业人士认为，这是万科对市场的试探，下半年他们可能有大动作。
对此，杨创慧分析说：“新的市场情况是新房的供应量达历史高点，开发商在价格上开始松动，限价、降价、打折频出，房市量升价跌之势愈来愈明显。”
