中介“跪求”热销房源
城市地价飙升，在不断推涨房价的同时，也使得开发商越来越斤斤计较单位面积出房率，小区内高楼林立已成常态，许多住宅仅能从楼间缝隙里透过一两小时的阳光。在此背景下，城区一些密度较低、品质较好的二手房价超同地段新房，成了中介热抢的房源。
劲爆：
中介“跪求”高品质二手房源
业主在意阳光和配套
“跪求本小区二手房源”，近日，家住省会塔北路新天地小区的刘女士下班回家，被一家中介竖在小区入口处的牌子吓了一跳。细问才知道，自己在2005年时以不到3000元/平方米价格买下的房子，如今不仅价格已猛涨至9000元以上，而且在中介那里成了“香饽饽”。“现在这个小区平均报价在9200元/平方米左右，好楼层和装修品质好的房子，单价早已过万，而且不愁卖”，附近一家中介的工作人员小孟告诉记者，前几天她手上刚成交的一套128平方米三室住宅，一楼带10多平方米的小院，成交价是150万元，而同区域新建商品房的实际成交价，大多也就9000多元。“这些买主大多不是无房户，也不是买不起新房，相反，他们的经济实力都很强，更在意小区的居住品质“，小孟告诉记者，比如上文提到的那套房，买主就是一对刚刚退休的老人家，之前他们转了许多新楼盘，想找一套一楼带小院的房子“养老”，结果发现因为楼间距太小，许多新房的一楼日照条件太差，小院即使有也小得可怜，无奈之下只好从二手房里找合适的。
像这样的改善型需求在省会二手房市场已形成一个重要客群。河北国大置业公司总经理赵二田告诉记者，不仅仅是新天地，包括九里庭院、石门小区、世纪花园、国际城、春江花月等项目，都是这类“改善型”需求热捧的房源。它们的统一特点是”均好性”：先是地段好，多在二环以内交通便利的地段;房龄短，通常在10年以内;密度小，以多层住宅为主，即使一楼的房间也能阳光普照;配套齐全，毗邻公园、学校、商超，生活便利。有强劲的需求支撑，这些二手房的价格也节节攀升，多数房源成交价都接近甚至超过同地段商品房，早在去年国际城和世纪花园的二手房单价已过万元。
探因：
地频出成本压力高企
住宅品质出现整体倒退
“石家庄住宅品质的发展，有一个明显的分界点就是2008年“，刘树伟说，2008年前市场上在售项目，住宅品质逐年提高。但在2008年后，随着大批城中村改造项目的陆续入市，地价高企对住宅品质的挤压终于从量变过渡到质变，尽管市场上也出现了少数可圈可点的项目，但住宅品质整体上跟以前比出现了倒退。从石家庄近年来“地”价格水平的变化，大致可看出总体地价上涨的幅度。资料显示，2003年地顺驰“蓝郡”地块，成交价220万元/亩;2006年地“水泵厂”地块，成交价322.8万元/亩;2007年地“妇干校”地块，成交价527万元/亩;2010年地金正君庭地块，成交价735万元/亩。刘树伟介绍说，从数据可以看出，2006年前，地价涨幅相对平稳，开发商还可以从从容容做产品。那时拿地的项目在2007、2008年前已开始推向市场，其主流住宅产品是多层和小高层，品质均好，现在二手房市场上抢手的房源，多是那个阶段推出的新房。但到了近两年，城市一环以内地价已升至800-1000万元/亩，高楼林立也就成了不得已的选择。
记者在采访中了解，为保障基本的居住品质，国家及地方均对居住区制定了相应的规范，从容积率、间距等多项指标予以控制。2007年启动城中村改造前，石家庄要求城区高层住宅项目容积率不能超过2.5，也就是平均一平方米建设用地多只能盖2.5平方米的地上建筑。2007年石家庄启动的“城中村”改造，考虑到补偿安置成本过高，对于城中村改造高层住宅项目的容积率上限，当时的规定是高可放宽至3.5，城市举目皆是”钢筋水泥森林”。
事实上，近两年，管理层面已开始了“纠偏”，记者在采访中了解到，到2009年时，石家庄市政府又重新发文，重申新建高层居住小区2.5以下的容积率控制目标。并要求高层小区小楼间距不得小于50米。
北方绿野建筑设计有限公司董事长兼总建筑师郝卫东告诉记者，石家庄近些年来的居住区建设一直处于容积率较高的状态，究其原因有土地成本增长、开发利润追求等多方面因素，加之石家庄房产市场的刚性需求因素，简单性开发变成市场重要的组成，并因此造成高密度、低品质楼盘的频出。郝卫东说，总体感觉近几年高品质社区的比例较前一段时间呈下降趋势，好在一部分开发企业已经认识到品质的重要性，同时市场也在呼唤高品帧区的出现，加之2009年石家庄市政府出台了新的居住区规定，目的在于控制开发强度，提升居住品质，因此未来社区品质应该有所提升。
背景：
新房密度越盖越大
五层以下阳光“少得可怜”
二手房与新房价格倒挂，一些改善型需求转向高品质二手房源，一个不容忽视的原因是，近年来随着地价的飙升和拆迁成本的增加，新建商品房项目往往是楼越起越高，建筑密度越来越大。通透的户型、充足的阳光、开阔的楼间距，这些对住宅品质基本的要求，在许多新项目都大打折扣。
