5、地方政府在执行落实中存在政策力度弱化趋势

　　地方政府能否认真贯彻落实新“国八条”政策精神，是此轮房地产调控能否取得预期成效的关键，而从目前各地出台调控细则情况看，形势并不乐观：

　　先，许多城市对于出台调控细则不积极。按照新“国八条”要求，全国至少应有36个城市在2月20日之前出台地方调控细则，然而截至2月22日，出台限购政策的城市(含地方政府规定)只有18个：北京、上海、天津、长春、成都、广州、贵阳、哈尔滨、济南、南京、南宁、石家庄、太原、武汉、宁波、青岛、无锡和厦门，这意味着全国过半城市未按规定期限出台限购措施。尤其省会城市出台细则普遍比较慢，比较重要的原因是担心政策对当地房产市场冲击太大，可能对地方经济带来较大影响。

　　其次，已经出台细则的城市存在政策力度逐渐减弱趋势。总体而言，一线城市限购政策较为严格，而二线城市，尤其是中西部地区，大多将限购范围划定在主城区范围内，有的虽然也列明“全市”，但是没有明确区域，因此也有操作空间，各地在限购范围、限购门槛、限购执行期限、纳税年限和社明门槛等方面各有文章。石家庄版本的调控细则限定了房屋限购的范围在市五区和高新区范围之内，细则同时提出限购政策有效期到2011年12月31日。成都版“限购令”限购范围为本市主城区，没有涉及到郊区郊县，而且也没有规定本市纳税证明或社会保险缴纳证明低年限限制。贵阳仅限定“市中心城区人口密集、房价过高一环内的住房”，比成都只限主城区范围更窄。天津限购细则将新“国八条”规定的提供累计五年缴税或社明放宽为一年。此外，已出台调控细则的城市均未提及新建住房价格控制目标。

　　后，曲线购房规避限购令的现象并不鲜见。除了北京、上海等一线城市对户籍准入有较高门槛外，不少城市实行购房落户制度，只要购入房屋达到一定面积，就可以迁入户口。因此，非户籍人口可以先买一套房，落户后再买第二套。有人专门为各类劳动者及相关单位代理社保代缴、补缴业务，为异地购房者补办社明。地方出台调控细则一般是要求购房人主动提供家庭拥有房屋的证明，房屋管理局很少去实地核查，尤其对于家庭成员、亲属之间转移、潜在拥有房屋的情况，不能实地查明，相关漏洞可能影响政策执行的效果。还有“假装借钱以房抵债”、“先签合同做委托公证暂不过户”、“冒充员工骗取纳税证明”、“假结婚假离婚”、“以公司名义购房”等等。

 　　以“住房保障覆盖率”

　　作为核心考核指标

　　在一定的国情和历史条件下，住房需求是刚性的，偏重于“封堵”需求并非上策，而应更多从疏导需求、增加供应上做文章。因此，要积极研究储备后续调控措施，扩大房产税试点范围并完善配套政策，进一步强化房地产调控的货币手段，借此向市场发出明确信号，稳定房价预期。而未来政府保障房政策的重点应转移到具体管理制度的设计制定上来，应对保障房的保障对象制定明确具体的标准，把“住房保障覆盖率”作为对地方政府的核心考核指标。

　　1、保障房的保障对象标准应具体、明确、可量化。随着保障房建设规模日益扩大，与之相关的分配、运营和管理问题都提上了议事日程。围绕保障性住房分配暴露出的一系列缺陷已经成了一个全国性的问题，从去年到今年，从北方到南方，从东部发达地区到西部欠发达地区，瞒报、骗购、作弊、违规等腐败问题层出不穷，严重影响政府的公信力，损害了党和政府的形象。而中央层面关于保障对象的政策规定非常笼统，只有原则性的规定，缺乏具体明确的衡量标准，这客观上为腐败行为的滋生打开了方便之门。因此，未来需要进一步根据收入、现有居住面积、资产状况等因素制定保障对象具体明确的可量化标准，并根据实际情况建立保障对象的动态调整机制，同时确保在分配程序和实际操作中做到公开公平公正。

　　2、将“住房保障覆盖率”作为对地方政府的核心考核指标。政府的职责，应转变到主要为低收入者提供住房保障上来，以实现“住有所居”的目标。因此，对地方政府考核问责的指标更应该强调“住房保障覆盖率”，而不是变化不定的房价。从社会主义市场经济发展趋势看，政府不可能无限期地以严格调控的姿态应对房地产市场，让政府、企业、普通民众等各种主体一直处于“危机管理”的状态，这并不健康。经济社会发展的规律将迫使政府“有所为有所不为”，使市场回到相对平稳有序的境况。只以房价作为对地方政府考核问责的指标是不可持续的，应更强调政府应承担的保障职责。

　　3、对房地产需求管理应更侧重于“疏导”。随着我国城镇化步伐的推进，房地产市场面临的供需失衡状态将在很长时期内持续存在。房地产调控的中长期目标，应该是建立完善一个总量基本平衡，结构基本合理的住房供应体系。因此，未来政府需要在保障房建设和商品房供应方面双管齐下，有效增加住房供应，同时改善供应结构。放开土地的垄断性管理和数量性限制，也许比限购而抑制消费更为重要。在商品房的供给方面，一方面，由于土地资源的稀缺性，提高容积率不啻为一个很好的选择；另一方面，对于市场上存在的“捂盘惜售”、“囤地”行为的打击，不能松懈。

　　4、扩大房产税试点范围并完善配套政策。房产税将使房屋持有成本大幅上升，会影响投机者“炒房”的收益，从而抑制投机型行为，进而挤压房地产“泡沫”。同时，从税收的角度来看，房产税可以为地方政府增加财政收入，有利于遏制“土地财政”。此外，房产税有利于推进收入分配改革和缩小贫富差距。目前上海、重庆已正式推出房产税试点，未来需要进一步增加房产税试点城市数量，建立健全等级划分、税率设定、征收程序、价格评估等一系列配套政策，同时还应加快建立和完善个人住房信息系统，为依法征税提供基础。

　　5、房地产调控的货币手段应进一步强化。当前房地产市场火爆与货币供应量过多、流动性过剩有很大关系，目前实际利率仍然是负利率，以抗通胀和避险为目的的购房需求将不断增加，房价上涨的压力也就更大。房地产行业对银行信贷依赖度非常高，连续加息将直接提高开发贷款和个人购房的成本，部分购房需求会被抑制，同时加息将进一步影响市场心理，缓解购房者的房价上涨预期。因此，未来应进一步收紧流动性，在继续加息的同时提高存款准备金率，并采取必要的公开市场操作手段。