固定低息的住房储蓄贷款再度成市场焦点。

    3月28日，建行在年报中披露，董事会已经通过决议向控股的合资银行中德住房储蓄银行（下称‘中德银行’）增资15.02亿元。作为建行旗下专业经营住房信贷业务的合资银行，后者的特色业务正是“专存专贷”的固定利隆房储蓄贷款。

    同一天，在建行的年度业绩发布会上，建行副行长陈佐夫表示，中德银行业务的发展和建行传统的房贷业务形成优势互补，将继续支持其相关业务的发展。

    “此前几年中德银行一直在亏损，这两年业务发展比较迅速。目前，加息通道形成、商业房贷利率优惠式微，从大力发展保障房、弥补中低收入人群的低息住房信贷空白来说，看好住房储蓄贷款的发展空间。”南开大学房地产金融研究中心主任徐保满认为，建行的增资恰逢其时。

    而作为该业务扩张潜力的另一注脚，重庆也在向中德银行及其外资股东德国施威比豪尔住房储蓄银行抛出橄榄枝。1月，重庆市长黄奇帆表示，欢迎德国施威比豪尔住房储蓄银行入驻重庆。

    水土不服

    住房储蓄贷款是一个舶来品。“在国外，专一业务的住房储蓄银行很常见，市场占有率也比较高，并且带有政府色彩，会有政策鼓励。”一位商业银行地产研究中心人士介绍说。

    与一般商业住房贷款不同，国际标准的住房储蓄贷款的资金为封闭运作，它只向住房储蓄客户吸存，也只向自己的储户放贷；即客户为了获得固定、低利隆房消费贷款而进行的有目的、有计划的专项储蓄，一旦储蓄额度达到合同标准，即可获得相应比例的贷款。

    顶着“国内惟一专业经营住房信贷业务银行”的光环，中德银行成立于2004年年初。由建行与欧洲大的住房储蓄专业银行德国施威比豪尔住房储蓄银行在天津市共同出资成立，持股比例分别为 75.1%及24.9%。

    据业内人士透露，在中德银行成立初期，产品全部由德方负责。按照德方设想，中德银行的业务将严格按照国际标准模式进行，即“先存款后贷款，专存专贷”。

    “盈利模式则与普通的商业贷款一样，依靠存贷差。”上述商业银行地产研究中心人士表示，尽管住房储蓄的贷款利率远远低于商业房贷，但住房储蓄的存款利率也相对低廉。

    但在国外根深叶茂的住房储蓄贷款业务却在国内遭遇冷场。截至2007年年底，中德银行的业务连续4年亏损，原本预想的对房贷市场的冲击也波澜不惊。

    陈佐夫将原因归结为“中国房地产市场处于快速发展的时期，产品营销不是很好”。

    “确实有一定影响，尽管利率吸引力大，但客户要先存款一段时间才能得到贷款，并且存贷比要达到1∶1，这也等于变相的增加了付，对于急切买房并且付资金不充裕的人群这也是个挑战。”上述商业银行地产研究中心人士分析说。

    本土化改造

    2008年开始，中德银行开始转型，在原有住房储蓄业务基础上开始了大刀阔斧的业务拓展。

    “在个人住房的储蓄贷款中，可以实现与普通商贷、公积金贷款的组合。如果有客户急需买房，我们可以先做商业按揭，客户只用还息，等条件成熟后，客户就可以申请转回储蓄贷款，享受固定低息利率。”中德银行内部人士表示，即使是其他银行的商贷按揭客户，也可以用住房储蓄贷款实现转按揭。

    “目前，客户的存贷比为1：1，存20万元，就可以获得20万元的贷款，存款利率在0.5%～1%之间，几乎所有的贷款利率固定为3.3%，远远低于商业房贷。”上述中德银行内部人士继续表示，中德银行此外还打破了过去先存后贷的模式，可以先行申请贷款。

    多元化的策略也在进行。除了增加个人商业住房贷款，依托风生水起的保障房建设，2008年底，中德银行与天津市政府签订了支持保障房建设的协议框架。

    “目前的普通商贷利率为6.6%，但我们有的政府贴息。补贴额度会因贷款合同不同而略有差异，期限5年，逐年补贴。”上述中德银行人士为记者算了一笔账，假如贷款50万元，期限20年，政府5年的贴息将达1.7万元。“如果是申请的保障房，还可以在利率上进一步打9.5折。”

    个贷之外，中德银行还拓展了以支持经济适用房、廉租房、经济租赁房和限价房开发建设为主的开发类贷款等商业银行业务。

    “主要依据就是住房储蓄可以应用到一切因住房而产生的消费，这中间就包括因修建住房而产生的开发贷款。”上述中德银行人士解释说。