“限贷”政策出台以来，房贷问题一直受到购房者的普遍关注。对于大部分的普通购房者而言，按揭贷款，依然是买房时主要的付款方式，然而随着调控措施的深入和信贷政策的持续收紧，“申贷难”问题似乎给当下的刚需客们来了一记当头棒喝。
近日，不少购房者致电本刊咨询房贷相关问题。针对读者提问，本刊经过多方调查采访，推出房贷专题，希望能使购房者有所获益。
操作利率以个案为准
面对不断推陈出新的楼市和信贷调控，不少购房者在按揭买房时感到困惑，对于当下的申贷情况纷纷表示“不清楚”。其中，目前购房时的付的成数和申贷利率依然是受到购房者们关注的焦点问题。
为此，笔者致电包括工、农、中、建等四大行在内的沪上多家银行，得到的答复统一为“严格执行央行有关规定，通过商业贷款购房，一套房付30%，执行基准利率，二套房付60%，利率上浮10%。”
其中，民生银行至今仍暂停房贷业务。此外，近期有消息称，北京邮政储蓄银行套房贷可打85折，但笔者从多方获悉，该银行在上海并未出现类似情况，仍执行基准利率。农行曲阳支行信贷部门相关人员也告诉笔者，目前套房执行基准利率，此前媒体报道的95折优惠已经取消。
汉宇地产交易按揭部副总监倪岱尔表示，上述利率标准均为平均标准，在实际操作时，会根据个案情况进行一定程度的调整。
招商银行客服人员告诉笔者，套房的基准，二套房1.1倍只是利率起点。具体执行利率除了会考虑购房者资质、信用和房屋状况以外，还要看银行与开发商的合作模式与合作关系，因此利率上浮幅度仍要看具体情况。
个人贷款信用受重视
此外，贷款放批时间也是受到购房者关注的重要问题。笔者从多家银行得到的答复是，从申请到放款的时间间隔并不长。从提交资料到审核完毕需5至15个工作日以外，一般情况下2个月左右便可放款。
目前申贷难度不大，但这仅对符合银行要求的客户而言。她坦言，所谓的“符合银行要求的客户”，指的是拥有良好贷款信用、充足还款能力、所购房屋面积较大和年限较短的客户。就目前来看，各大银行已经停止发放15年以上房龄的房屋贷款，但此前30年房龄的房屋贷款也是会得到银行受理的。
倪岱尔也同意此观点。他表示，如果之前在个人的贷款业务中有失诚信的客户，目前几乎是拿不到房屋贷款的。
此外，银行业人士的金先生透露，目前公务员是容易申请贷款的阶层，因为工作的稳定，还款 的 能力有所保障，属于银行的优质客户。
对此，业内人士指出，在目前资金面趋紧的情况下，银行需要控制风险和收益。其中，信贷资质较好的客户能够减少坏账风险，而房龄较短、面积较大的房源能银行收益。目前老公房停贷，就是信贷趋紧的重要表现。
上述人士认为，在其他的情况都不可控的情况下，个人贷款的信用，是成功申请按揭贷款的重要的保障。
充分利用公积金贷款
在调查中了解到，就目前的房贷市场来看，购买大户型房源的稳定高收入客户能够更快、更容易地拿到贷款；而低端房源在贷款时则遇到较大瓶颈。对此，有关专家表示，购买小户型房源的刚需购房者可以充分利用公积金贷款买房。
笔者从上海公积金的管理中心了解到，目前公积金贷款套房上限为60万元，二套改善性住房上限40万元，5年期以上贷款利率套房为4.9%，二套房同样上浮10%，为5.39%。相比商业贷款利率7.05%和7.76%要低2.15%和2.37%。有补充公积金并有资格购买经适房的人士高贷款额可达80万元。
可见，虽然目前老公房限贷，但由于总价较低，如果能充分利用公积金进行组合贷款，就能减少一大笔利息支出。
据了解，目前公司缴纳的公积金上限为1626元/月，个体户和自由职业者缴纳上限为2806元/月。上述专家表示，企业在职人员如果月缴纳公积金总额不足上限，可以与企业商议，以个人全额出资、企业代缴的方式补足余额；而个体户和自由职业者则可以缴足上限额，这样今后在贷款买房时，能够受益于公积金贷款方式和商业贷款方式的利息差。
此外，如暂时没有能力购房的人士如依法租赁房源的房租超过家庭月收入20%，可以通过公积金的支付。但有关专家并不赞成这种做法，因为这会较大程度影响到今后的贷款额度。
沪上部分银行商业房贷利率表
银行 套房 二套房
工商银行 付30%，基准利率 付60%，1.1至1.2倍利率
中国银行 付30%，基准利率 付60%，1.1倍利率
农业银行 付30%，基准利率 付60%，1.1倍利率
建设银行 付30%，低基准利率，高1.3倍利率 付60%，1.1至1.5倍利率
交通银行 付30%，基准利率 付60%，1.1倍利率
邮政储蓄银行 付30%，基准利率 付60%，1.1倍利率
民生银行 停贷 停贷
注：①其中四大行数据综合汉宇地产交易按揭部提供数据整理
②7月7日起，5年期以上贷款基准利率调整为7.05%
