后,质疑者在做他们的分析时,假设“土地价值上升”是地方政府征收房产税的前提。其实这个前提不存在。因为如果真有这个前提,当经济危机来临、土地价值下跌后,地方政府就不应该再征收房产税了。比如美国次贷危机后房产价格平均下跌了30%以上,你不能说房价下跌时都是房屋价值的损失,土地价格没有下跌,在美国,房屋与土地的所有权通常都是合二为一的。但美国地方政府并不会因此就不收税了,当然,房价下跌了,按房价收的税会少些。所以用土地与房屋所有权分离,土地增值部分不属于房屋所有者来否定开征房产税,不具有说服力。无论从哪个逻辑角度看,开征房产税并无所谓“先天不足的理论缺陷”,对于商业性房产税如此,对于住宅房产税同样如此。
抑制非理性房产投资需要不断完善税制
至于开征房产税能否抑制房价,还取决于众多的其他因素,也取决于房产税的开征方式和范围。我们不能因为试点阶段开征范围有限,对房价影响有限,就否定房产税的意义。在发达的经济体,比如美国,由于房产税与遗产税的合力作用,有效抑制了房地产的投机和非理性投资。笔者曾经参观美国东海岸罗得岛海边的豪华别墅博物馆,这些被辟作博物馆的豪宅都是原所有者的子孙捐给市政当局的,一个很重要的捐赠原因,是那些名门望族的后代无力支付越来越贵的房产税,如将其变卖则不仅要交遗产税,还要交巨额所得税,而且房屋的历史风貌可能在易主后失去,不如捐作博物馆。总之,要让房产税发挥调节收入、抑制房产投机和非理性投资的作用,还需要我们在试点以后不断完善税制。