政府按揭是政府提供一块土地,通过公开招标寻找开发商,由开发商向银行融资建设,建设完成后由政府通过按揭的方式全部购回。

　　这与前面的BT有某些类似,不同之处主要是,在BT中,政府如分期付款,是付给投资机构,而在按揭中,政府主要是分期付款给银行。

　　两种形式提供公租房

　　与廉租房相比,公共租赁住房的房租相对较高(但仍低于市价),且征收稳定。公共租赁住房的建设成本可以通过房租部分收回,如果政府再给予适当的补贴或政策优惠条件,经营者则可以通过对其建成后的经营管理,收回成本并获得一定的利润。因此,对于公租房的提供,我们可以考虑以下两种形式:

　　建议一:政府与投资机构合作,采用BOT模式提供

　　BOT这种形式的基本思路是,由政府授权项目公司对项目进行建设和经营管理,项目公司在经营管理期收回投资并获得合理的商业利润,后根据协议将该项目无偿转让给相应的政府管理机构。这种方式已经在我国被广泛地应用在包括水务、发电、垃圾处理等多个领域中的建设项目,在政府的公共租赁住房建设管理中,也存在广泛的应用空间。

　　在政府公共租赁住房建设中选择BOT方式,主要是基于以下原因:

　　先,公共租赁住房所收的房租要比廉租房高,投资者在建成后如继续持有经营权,通过房租可以收回一定的投资成本,如果政府再给予一定补贴或优惠政策条件,投资者可以通过对公共租赁住房的建设、经营收回投资并获得一定的。

　　其次,通过BOT方式实施公共租赁住房建设,可以为政府在更长的时间段实际融入更多的建设资金,让更多的民营资本在更长的时间段上参加到公共租赁住房的建设与提供中来。民营资本除了利用自有资金进行建设外,还可以通过资本市场为公共租赁房建设融资,从而进一步扩大公共租赁房建设的融资渠道。

　　再次,提高资产运营效率。在由民营部门建设的公共租赁房完工后,继续由民营部门进行经营管理,不再是原来惯常的由政府公共部门自身运营,可以提高经营管理的效率,因为民营部门对市场有着更为敏锐的洞察力和更为细致、先进的管理机制,以及丰富的专业运作经验。这同时也有利于使政府公共部门从一些繁琐的事务中摆脱出来。

　　第四,可以明显减轻政府公共职能尽责的资金压力。由于民营部门是通过一个相当长的时间段内实施对项目的建设和竣工后的运营管理,才收回全部投资,在合同期过后,政府可以无条件根据BOT合约收回公共租赁房的全部产权,这近乎政府经过特许权的阶段性操作,在不花钱的情况下,提供了原来只有大笔花钱才能办成的公租房供给。

　　第五,总体上可显著加快政府保障性住房建设步伐。由于BOT方式中,政府投入很少或者根本不用账面财力投入,完全由民营资本进行建设和管理,这样可以大大加快各地廉租房建设的步伐,让更多的中低收入家庭尽早得到住房条件。

　　BOT基本操作过程是:政府公共部门确定公共租赁房规划与建设项目后,对该项目进行公开招标,中标单位就此项目成立项目公司,由项目公司负责对项目进行融资、建设并管理(也可委托其它公司进行管理),经营期过后把所有项目资产转交给政府相关公共部门。

　　由于项目是公共租赁房,其现金流量也可能不足以使民营部门在收回投资时伴有合理回报,此时政府可以通过现金流量补贴的形式,使其达到收回投资并得到合理投资的回报。补贴有两种方式,一是补贴给公租房使用者,再经房租形式由经营者收取,二是直接补贴给经营者。

　　凡有政府补贴成为必要的BOT方式的关键点,是合理确定现金补贴量,这涉及到企业能否实现合理的。现金流量补贴的高低通常与经营的期限长短成负相关,即经营期限越长,政府现金补贴越小,反之越大。

　　建议二:与私人持有者合作

　　前面几种建议都是针对新建的保障性住房,但提供保障性住房,除了新建外,还可以通过私人拥有产权的住房来提供。政府通过社会中介公司,收集一定数量符合保障性住房条件的闲置的私人产权的住房,对这些私人产权住房给予一定的优惠条件,让房主提供给需要公共租赁住房的人。如果公共租赁住房的房租水平与他们的出租价格相比过低,政府可以通过对出租者补贴或对入住者补贴的方式来解决问题。