个进入区域开发，后一个开盘,这是李嘉诚旗下长实等房地产企业的一贯套路。

　　因为这种操作模式，李嘉诚旗下企业坐等项目周边商业配套做成熟，再坐享渔翁之利，并且稳赚取土地溢价。以至于捂盘的利润是盖房的几倍。不盖房比盖房更赚钱。难怪众多房地产开发商都愿意效仿长实，宁愿炒地，也不愿意动一锹土。

　　问题是，国家对开发商囤地、捂地行为三令五申，严令禁止。可是仍然有一些开发商和土地监管部门打起了太极拳。他们是如何逃避监管的呢？监管部门又该如何严明法纪呢？

　　对于整个楼市而言，如果打击囤地、捂地行为不力，就意味着供应量减缓，调控力度就会打折扣，楼价仍将会不断上涨。

　　2009年4月，李嘉诚在内地投资大的综合体项目—上海普陀真如城市副中心A3-A6地块正式开工。整整两年过去了，但该项目仍在打桩阶段，预计2018年完工，整个项目建成至少需要9年以上时间，这将成为目前长实系在上海完成久的项目，与此同时，长实系惯用的拖延术让其获得了丰厚的溢价回报，溢价率已达300%。

　　真如项目基本停工

　　根据2001年国务院批复的《上海市城市总体规划》，普陀真如城市副中心是继徐家汇(002561,股吧)、花木、江湾五角场之后上海的第四个城市副中心，是上海实施“四个中心”建设和国际化大都市战略的重点规划建设区域。真如城市副中心规划总面积约6.21平方公里，其中核心区规划总用地面积约2.43平方公里，规划总建筑面积达464.55万平方米，其中新建面积340.69万平方米，建设于2007年11月正式启动。

　　在真如城市副中心范围内，规划有轨道交通11号线、14号线、15号线和16号线经过，形成铜川路站和上海西站两个换乘车站，目前11号线正在建设过程中。据预测，2020年真如城市副中心吸引的人流量为31.2万人次/日左右。

　　据时代周报记者了解，真如城市副中心2002年规划之初，普陀区政府就已与李嘉诚旗下长实系接洽，希望可以进驻。

　　2006年，真如城市副中心推出了幅巨量核心地块A3-A6地块，位于曹杨路以东、铜川路以北、真华路以西、固川路以南，该项目拥有两条地铁线交会站上盖和连接上海西站的交通优势。地块面积约19.7万平方米，如此巨型的综合地块，一般开发商并不具备开发的能力，同时，标书中对竞买人资格设置“世界500强”的门槛，长实在毫无竞争的情况下，以22亿底价将真如A3-A6地块收入囊中。

　　在拿地两年多的时间里，中间经历了金融危机，该项目迟迟没有启动，一度引发搁置传闻。在闲置土地“两年大限”到期的时候，长江实业终于2009年4月正式举行开工仪式，这也是长江实业在上海主导操作的个项目。

　　长实系中的和记黄埔与长江实业虽然都是李嘉诚旗下的产业航母，但历来各自分工不同。时代周报记者获悉，李嘉诚在上海的大部分项目均是由和记黄埔运作，长江实业更多只是进行股份投资和基础建设，目前，长江实业在上海主导操作的项目一共有三个，包括真如项目、陆家嘴(600663,股吧)X3-2地块项目及嘉定南翔项目，由此可见真如项目在长实系中的重量级地位。

　　长江实业集团董事总经理兼副主席李泽钜在动工仪式上表示，真如项目地下、地上总建筑面积达114万平方米，其中包括14.4万平方米的住宅、22.3万平方米的公寓式办公楼、24万平方米的甲级办公楼、21.4万平方米的商业、两栋星级酒店、会所和停车库配套及大量公共绿化建设。整个项目预计于2018年完工，其中，A5地块中的300米超高层办公楼，将是上海浦西地区的地标性建筑。

　　5月18日，时代周报实地探访A3-A6地块时发现，该项目在开工两年后，仍处于打桩阶段。据悉，桩基工程一共由上海新宇、浙江广厦(600052,股吧)、南通三建、江苏建业四方分批施工。目前，上海新宇的工程已经完工撤走，其余三家仍在施工当中。浙江广厦工地上的工人表示，广厦负责的部分去年就已动工，尚不知道何时结束。

　　江苏建业的施工铭牌上显示，其负责的是A3地块8 #、11 #、12 #桩基工程，开工日期为2011年3月22日，竣工日期为2011年7月9日。

　　在曹杨路上与A3-A6地块一街之隔的一个小卖店老板告诉时代周报记者，“这么大的工地没什么人的。对面插旗的地方，钢筋放了两年了，还在造地下，造10年也不一定造好。”

　　与A3-A6地块相邻的B1、B2地块，2009年底由绿地和合景泰富以14.166亿元联手拿下，总建筑面积约21万平方米，也是集甲级商务办公、主题商业、高档住宅于一体的城市综合体，该项目2010年12月底动工，预计整个项目到2013年建成。

　　B1、B2地块项目公司真东置业工程总监赵敏向时代周报记者表示，“李嘉诚那个项目比较慢，基本上是停着的状态，一般打桩到建设，周期不会超过两年，按照正常进度的话，那边早就打桩打完了。难做的就是地下室，我们去年底到现在就已经出地面了。B1地块地下施工已经完成，B2地块等证照齐全就开建。”

　　溢价率高达300%

　　方方地产咨询机构土地咨询中心副总监赵豫川说，“客观上，李嘉诚真如项目因为地下跟轨交11号线对接，做起来比较复杂，地下做三层，工程量和难度比较大，做起来相对比较慢。绿地的体量小，相对简单一些。再加上旁边的铜川路水产市场都没有搬走，即使开发出来，周边环境也比较差，配套跟不上。但总体来说，目前开发速度是比较慢的，主观上控制开发节奏可能是主因。两个企业开发风格不一样，绿地是快速开发，长实是慢慢做。”