开发商态度也很强硬：要么退钱，一分钱利息也没有，要么按现在的价格买房。购房者这时才发现，各自单位与开发商签订的团购协议上，没有任何一个条款注明了价格，而只规定，团购成员享有购房优先权以及4%-5%的房价优惠。

    根据昆明市城市管理综合行政执法局后来的调查，“天骄北麓”项目2010年2月8日取得《国有土地使用权证》，11月10日取得《建设工程规划许可证》，11月26日取得《商品房预售许可证》。但在这些证照办理齐全之前，伦华地产就已与67个单位、5090人签订了房屋团购协议，收取了3.56亿元的购房意向金。

    经有关部门协调，伦华地产同意对申请退款的购房者按两年定期存款利率给予“补偿”。目前，一些人选择了退还“意向金”，一些人以新价格买下房子。

    但部分人坚持不退款、不买房，并搜集证据准备起诉伦华地产。

    “退钱，代表我们和伦华地产划清界限了，这事儿就了了；买房，就意味着我们认账了、认栽了。”维权代表霍泰安说。目前已有500余人签署了委托书加入维权队伍。

    开发商和购房者为何热衷“团购”

    一个虚构房源实施诈骗；一个在取得预售许可前借“预订”、“提前认购”之名行销售之实，两起事件看似孤立，实则都指向了同一个关键词：“团购”。

    据记者了解，房地产项目在取得预售许可之前大搞“团购”并不鲜见，玄机在于，一旦正式获准销售，开发商则变得态度强硬，价格坚挺。

    尽管伦华地产常务副总经理李家有否认伦华地产面临资金压力：“‘天骄北麓’开盘前总投资25亿元，收这3.5亿元能做什么呢？”但购房者们并不这么认为。霍泰安说：“3.5亿元在整个项目投资中比例虽不大，却也许是开发商资金链中关系生死存亡的一环。”

    某房地产销售公司经理吴畅(化名)告诉记者，在房地产业内，当房地产商的自有资金不足以支撑整个项目的开发时，提前进行销售回款往往是他们所想到的条解决资金之道。

    “一般来说，在一个项目里，开发商自有资金多的占40%-50%，少的占20-30%，其余资金要靠别的途径来获得。”吴畅说，资金来源无非三种，银行贷款、社会渠道筹集融资和销售回款。银行贷款要求四证齐全，但如果真的拿到这四个证的话，都可以卖房子了，不需要贷款了。所以，要么就是得不到贷款，要么就是没必要贷款，这一悖论令贷款渠道越来越窄，而社会融资又涉及到复杂的股权分配问题，所以以提前认购的方式进行前期回款成为常规做法。

    “这样做，开发商的资金有个底，对市场心理也有个底，什么人、多少人需要买这个房子，需要什么户型，后期的定价也有了参考。”吴畅说。

    随着监管部门对商品房预售管理越来越严格，“团购”成为开发商打政策“擦边球”的新方式。正如李家有所认为的，团购意向金只是约定买卖方式，不是一种买卖行为。

    李家有对中国青年报记者抱怨，“这些团购协议，全是周边单位主动找上门来要求签的。”他称，伦华地产对“团购”并不热衷，因为“签了团购协议后，要保留那么多房源给团购者，制约了销售主动权，掌控利润空间的主动权也不在了。”

    吴畅认为，如果真的按前期团购价来卖，开发商牺牲的利益的确比较大。“团购价5000元不到，但一年后周边房价都涨到了7500元，等于涨了50%，折成利息算，比银行贷款利率高多了。”

    这也许正是伦华地产在众多购房者的围攻下仍坚持收回“定价自主权”的原因。

    一个现象是，每当有关于房产团购的消息放出时，购房者总是趋之若鹜，争相报名。“天骄北麓”的购房者与开发商谈判时，对方说，团购者明知项目证照不齐却贪图便宜，这事儿是“一个愿打一个愿挨”。

     吴畅指出，团购者买房有一个很大的特点就是，不属于刚性需求，不是一次购房，不急着住，可以等。哪怕是过了两三年以后才交房。

    “这两起事件只是少数曝光的，还有大量没有暴露的，或没有产生不良后果的，大家都默认了，还把团购当成一种正常的事情来看，当成一种新的投资理财的方式。”吴畅说。

    中国青年报记者曾就预售房监管问题向昆明市住房和城乡建设局发去书面采访函，但截至发稿时未能得到回复。根据有关法律法规，未取得商品房预售许可擅自预售商品房的应处以没收违法所得，可以并处已收取的预付款百分之一以下的罚款。

    但业内人士透露，并未听到任何处理结果。记者在“天骄北麓”售楼部看到，该楼盘销售已飘红大半。

    目前，部分购房者已委托北京盈科(昆明)律师事务所帮助维权，该所律师卜传武说，民事方面只能就伦华地产收取意向金过程中存在民事欺诈的情况进行起诉。