存货高周转 尝试新领域

　　“主流企业还是做主流产品。我们的主流还是144平方米以下的产品。”

　　保利地产副总经理胡在新近日公开指出，作为主流企业，保利把握的还是刚性需求，即置业和改善型需求，不过对保利而言，改善型比重会大一些。

　　坚持高周转，保利近年来放缓了土地市场的储备，将工作重心转移至销售。

　　保利地产从今年1月1日至元宵节期间，在全国40多个主要城市联合促销，共涉及100余个在售项目、2万套房源。此次促销活动针对的目标客户群为刚需的“返乡客”，意欲在楼市“冬歇期”抢夺客户需求。活动主推中小户型，其中120平方米以下房源占据80%以上。

　　仅从上海区域的促销效果来看，保利地产已成功破局。

　　“去年的销售保利叶语以近4000元/平方米的降幅领跑市场，成交一骑绝尘，在今年前两月再度以微弱优势金地艺境，成为招保万金四大标杆房企销售好的项目。”

　　沙立松指出，在全线降价的推动下，今年前两月保利上海总成交近3.9万平方米，成交总金额5.6亿元，保利旗下另两大刚需项目近期表现也十分耀眼，保利家园、保利湖畔阳光苑前两月分别成交了0.57万平方米和0.5万平方米。

　　“要取得较好的销售业绩，还得靠性价比。保利叶语在降价和送装修的情况下，整个2月有200多套的成交量。” 德佑地产研究主任陆骑麟说。

　　除了积极回笼资金，保利在财务状况稳健的前提下，还将多元发展房地产业务。

　　“商业地产在2012年仍存在机会。”胡在新此前在接受媒体访问时说，“2011年商业地产对保利的贡献大概占了25%，今年我们会维持在25%的水平。旅游地产、养老地产，保利也在不断尝试。早在2011年中，保利地产就宣布，将开拓旅游地产、养老地产和城市综合运营等业务。在国内住宅地产受限的背景下，依靠不断加码商业地产，保利才能够做到双轮驱动。”

　　万科 全力出货

　　财务表现：2011年销售面积1075.3万平方米，销售金额1215.4亿元。上海区域累计销售37.4万平方米，销售额78亿元。截至去年三季度，总资产负债率78.97%。

　　破局思路：稳定开工，深耕长三角、珠三角、环渤海区域和中西部重点城市。

　　上海热销项目：万科清林径

　　“快速出货”万科每次对外的公开发言都离不开“速度”这个关键词。向着1480亿元的销售目标，万科今年的任务就是全力出货。

　　上海贡献率仅次于北京

　　报告显示，万科2011年全年实现销售面积1075.3万平方米，实现销售金额1215.4亿元，同比分别增长19.8%和12.4%。今年1月份，万科合约销售额同比下滑39%至122亿元，其中大部分是2011年12月的预订量；实现销售面积119万平方米。

　　去年，万科上海累计销售37.4万平方米，实现销售额78亿元，在全国45城中贡献率仅次于北京的87.4亿元。继续去年的市场表现，至今年2月底，上海万科以清林径、金色华亭苑、尚景苑三大刚需项目主打市场。万科上海前两月所有项目累计实现销售4.8万平方米，实现销售额7亿元；前述三大项目成交4.59万平方米，金额6.3亿元，占比高达91.7%。

　　其中，万科清林径成交1.9万平方米，万科金色华亭苑成交1.7万平方米，万科尚景苑成交近1万平方米。其余近十个项目前两月基本尾盘销售，成交相对冷清。

　　千亿之上仍求速度

　　万科内部人士近日对外表示，2012年万科全年内部控制销售目标为1480亿元，其中，华南区域470多亿元；华东区域350多亿元；北方区域410多亿元；西部区域200多亿元。

　　1480亿元，离万科董事局主席石此前宣称2014年计划销售额2000亿元相去不远。据悉，2012年全年，万科的可出货项目达170多个，而2011年万科单盘平均销售额约为7.2亿元。万科董秘谭华杰在谈到2011年万科项目的市场表现时提出，公司坚决贯彻快速销售的策略，坚持把新推盘当月销售率达到60%视为比较理想的销售速度。

　　东兴证券新研究报告指出，万科目前布局成熟，未来将进入深耕阶段。万科在长三角、珠三角、环渤海区域和中西部重点城市的布局已经结束，目前公司已经进入的城市达50个，其中一线城市5个，二三线45个，一二三线城市项目权益面积占比分别为19%、41%和40%。

　　金地 量入而出

　　财务表现：2011年累计实现签约面积223.6万平方米，签约金额309.2亿元。金地上海累计实现销售23.7万平方米，销售额56亿元。截至去年第三季度，总资产负债率74.86%。

　　破局思路：谨慎拿地，加大置业、改善型产品供给。

　　上海热销项目：金地艺境

　　转攻高端产品的两年，金地步履蹒跚，但终究看到了成果。

　　金地自2010年金地上海转攻高端大户型产品后，中低端刚需产品较为稀缺，2011年金地凭借位于宝山的金地艺境项目杀出重围。2012年至今，仅此一个项目就成交了2.4万平方米，占其上海所有项目成交的87%，可谓“孤盘战天下”。而其高端项目天御今年前两月也以30493元/平方米的均价成交了2165平方米，成为高端豪宅市场的销售黑马。

　　可售货值600亿

　　公开资料显示，2011年全年，金地累计实现签约面积223.6万平方米，同比减少2.4%；累计签约金额309.2亿元，同比增长9.1%，完成2011年初制定的400亿元销售目标的77.3%，但比2010年依然增长9.1%。

　　金地上海累计实现销售23.7万平方米，销售额56亿元。值得一提的是，金地艺境以14.7万平方米、27.8亿元销售额的微弱劣势落后保利叶语，屈居2011年度上海商品住宅成交面积、金额排行榜两项亚军。

　　另据三季报数据，截至2011年9月末，金地手握货币资金177.6亿元，较上年年底增长30.31%，总资产负债率74.86%，财务状况相对稳健。今年2月10日，金地公布了2012年1月销售情况，1月实现签约面积3.7万平方米，签约金额4亿元，分别同比减少66.8%及75.8%。

　　“金地项目中85%分布在被限购区域，加之项目大多为高端大户型，这对金地的销售速度造成了一定的影响。”陆骑麟表示，去年全年，金地旗下项目中高端物业比重占据了36%，144平方米以上的产品占到40%左右，这是造成其项目去化放慢的主要原因。

　　另据业内人士预测，金地2012年的库存总量比2011年更大，预计金地2012年全年总体可售货值在600亿元左右，其中，仍将有8个中高端项目推出。