旧历的年关要到了，基于习惯，人们喜欢以此为时间基点，进行一些分析判断和预测，来对自己年后的工作做指导。
今天上午和成都专门负责房产数据处理的朋友在Q上聊天，证实了数据和我们观测到的现象的一致性，下午重庆某区县媒体主编电话来说，市场冷得彻骨。
也许还有更重磅的，恒大公开承认裁员30%—40%，差别的就是用词的差异；接着是雅居乐，如果依据人民网报道的信息，那么裁员当是一种大面积的现象。
前两天和一个做小金融的朋友聊天，其提到重庆将有可能在4月底耗尽（原话3月底）耗尽所有的个贷指标。这两天他正焦灼于收款的问题，而他的每笔款项几乎都与政府相关。小道更是流传，重庆某区县政府10月就开始找开发商借钱。
从业于房地产，注定所有话题都离不开房地产，但问题并不仅仅出现在房地产，股市低迷导致中国证券行业集体裁员瘦身。在失去基本业务支撑以后，证券公司几乎要开始主动放弃寻找新的增长点的动力，解决问题的手段都直接体现在节流方面。
欧洲注定逃不过此劫，但欧元崩溃并非欧洲末日，没有了欧元的制约以后，各国政府还可以在发一次货币，如果能借此新生，欧元倒闭倒不失一个好主意，可悲的是我们的上万亿的欧元债券怎么办？
我们还是回到房地产行业上来，本节我们将遵循政治经济学原则来判断2012年中国房地产市场的走势。这里我们有两个基本假设，假设的逻辑出发点，我们将以政治因素为圆点进行推导。
2012年是中国政府交接班年，在交接班的时候，事情有三个方面，一是平稳过渡，不露交接班痕迹，这个在当前经济环境中，基本没可能性；二是上一届政府完美收官，经济向上向好，但这意味着新政府高点入手，高开高走在目前太难，所以新政府接下来会承担巨大的压力；第三种结局是本届政府有瑕疵交班，新政府完美接班，本届政府留下责任和道义，下届政府低点接收，中途拉升，完美运行。
我们的推论沿着二三个假设开始展开。而对于房地产市场的影响，基于分析的简便和需要，我们要抛开其他行业的经济运行状况，而仅仅只分析房地产行业，如果关联行业影响过大，我们将进行简单剖析。
2011年市场的真实表现，核心问题并不是行政制约问题，而是信贷供应短缺问题。这可以从两个方面来说，一是大量房企在2011年6月以后，即面临信贷指标约束，个贷放款甚至延续到今年一月；二是套房利率指标不停向上，基于供求关系而言，套房贷款指标如果较为宽裕，银行应该主动争取客户，而不会坐地起价，直接太高贷款门槛，尽管有政策的前提，但银行在房贷方面，基本上是个完全自由市场，尽管银行是国有企业，但所有银行又基本都是国有企业，而个贷又是银行大的市场和风险小的市场，竞争相当激烈，所以体制优势无几乎可以忽略。只有供不应求的市场，才会出现价格上涨，这点在银行业不会例外。
2012年，传说中全年新增贷款指标为8万亿，比2011年的7.5万亿多出0.5万亿。基于我们刚才的分析推论，我们认为2012年制约房地产行业的要因素依然是信贷指标。一旦没有信贷支持，失去金融杠杆后的购买力将立即呈现直线下降状态。这里我们要回到刚才的两个假设和市场的基本现状来分析。如果本届政府走完美收官路线，那么今年信贷指标会在5月之前基本耗尽，那么接下来的二三季度基本维持开发商不缺钱，市场成交量大幅度萎缩，第四季度开发商开始缺钱，市场价格一片混乱；而三种假设是本届政府会有节制的使用信贷指标，那么全年信贷指标则呈现出两头松，中间紧的状态，依据市场表现出来的状态，我们可以简单的做个比例裁决，以四个月为一个阶段，那么全年信贷指标有可能呈现出424的格局，即前4个月占40%的指标；5—8月20%的指标，注意这个是红线，即后40%的指标不等新政府接班，一定不会放；在新政府接班以后的9—12月40%。如果是第二种假设，那么2012年前三季度市场稳定相对轻微下跌，第四季度开始出现较大幅度的下跌，2013年新政府没有任何手段来刺激房地产市场，2013年重复2011年与2012年格局，但更加萧条；第三种假设则是新政府上台以后，房价再低点有个短暂的反弹，因为市场在5—8月已经出现较大程度的抑制，市场将不会出现报复性反弹，2012年信贷指标将基本维持均衡，2013年新政府可以依据自己的政策方向完全自主决定2013年信贷指标的投放。
在上面的分析方法隐含的经济逻辑其实很简单，即购买力和信贷指标完全挂钩。而购买力等于单价乘以成交量。按照这种逻辑转换为贷款指标等于单价乘以购买面积。如果以2011年侵占2012年20%信贷指标来作假设，那么2012年的有效成交总额将萎缩到6.4万亿，房地产行业信贷比例不变的情况下，2012年购买力将总体萎缩15%，这里就开始出现分界线，如果成交量要和今年持平，那么房价必须要降15%；如果房价和今年持平，成交量必须要降15%，无论哪一者，对市场而言，都是一种痛苦的抉择。
如果房地产行业的问题，都在我们上面分析的问题中转圈圈，我依然坚持一个观点，所有房地产的烦恼都是幸福的烦恼，房地产市场并没有面临真正的烦恼，房地产真正的烦恼，并不在于供应方坐在办公室盘算，我今天能被允许卖多少，真正的烦恼是来自需求方的压力，即市场目前到底还有好多人买的问题。如果考虑到这个方面，我们有理由对房地产市场更为悲观，很显然很多人已经习惯了房地产的财富效应，因此拼命投资房地产，但一旦这个财富效应初显负反馈的时候，那么供应市场可能一变三（开发商，个体二手，银行二手），而购买者则对供应商熟视无睹，那才是真正的悲观市场。但这个问题，2012年到来的可能性并不会很大，至少银行不会抛盘。
