对话嘉宾：中国房地产研究会副会长、住建部住房政策专家委员会副主任 顾云昌

　　住房政策与体制改革专家、南开大学博士后、副教授 马先标

　　上海易居房地产研究院副院长 杨红旭

　　距离新“国五条”地方细则落地已50余天。国家统计局18日发布的住宅销售数据显示，4月，70个大中城市中，有67个城市新建商品住宅(不含保障性住房，下同)价格环比上涨，高涨幅为2.1%。二手房方面，环比3月，上涨城市有66个，高涨幅为2.0%。

　　业内人士分析认为，受新政影响，炒房现象在一定程度上被遏制，但一部分改善性需求和刚性需求也被误伤。在一线城市如“北上广”，居民住房需求仍然旺盛，住房市场相对处于供不应求的状态。

　　有研究机构近期发布报告称，住房供求已经失衡，房价面临失控，如果不及时推进改革，市场还将出现大起大落。

　　房地产市场真的落入“愈调愈涨”的怪圈吗?房价会失控吗?如何才能调控效果?近日，新华网记者与多位专家学者展开一场深度对话。

　　如果不调控，涨得更厉害

　　记者：怎么看待近期住房市场走势?住房供求是否失衡?房价是否真的面临“失控”?

　　顾云昌：我认为住房需求失衡、房价失控这种判断是一家之言。

　　，总体来看，从去年下半年开始，一些大城市在经历了两年半的严厉限购、限贷调控后，住房市场已经开始回暖，现在回暖的态势仍然还在延续。

　　第二，在回暖当中，各地的住房市场的情况差异较大，出现了“冰火两重天”。在一线城市，例如北京、上海等出现了需求明显释放，住房供应相对显得不足，面临着房价上涨的压力。但是在很多中小城市，特别是西部、中部的一些中小城市，市场的供应状况是供大于求的，这些地方的房价保持平稳，并没有出现这种失控的状况，所以，我认为“失控”这种情况并没有出现。

　　杨红旭：我认为“房价面临失控”这种说法站不住脚。因为自2012年下半年以来，只有一线城市成交量增幅大于其他城市，住宅存货去化速度快于其他城市，房价涨幅大于其他城市。而多数二线和几乎全部的三四线城市，由于市场保持供大于求的形态，房价只是温和上涨，实在谈不上什么“失控”。

　　房价虽上涨，势头已抑制

　　新华网记者：现在有种声音认为，调控似乎对房价的上涨不起作用，该如何看待房地产调控的效果和必要性?

　　顾云昌：全盘否定房地产调控的成效是不客观的，如果不调控，投资投机需求泛滥，房价可能会上涨得更快。

　　杨红旭：2月下旬至3月，国五条及细则的出台，意味着调控升级，虽然地方细则并不给力，但市场必将出现一定程度的降温。4月份全国主要城市的住宅成交量已有所下跌，不仅低于3月份，还低于去年下半年以来的月度平均水平，其中一线城市更为明显。

　　从价格来看，北京一直是这轮楼市回暖的领头羊，但近段时间也出现了房价涨幅回落的现象。在70个大中城市中，2月份北京的新建商品住宅价格环比涨幅为3.1%，全国高，但3月就回落到了2.7%。房价虽然仍然在上涨，但上涨的势头已受到抑制。随着成交量的调整，预计未来半年房价环比涨幅还将持续回落;至于同比涨幅，由于跨度是一年，其变化滞后于环比涨幅，所以房价同比涨幅可能滞后到明年见顶。

　　这正是调控的效果。当前，业内外人士似乎达成了一个共识：房地产调控全是错，“十年九调，越调越涨”。客观地讲，这样的观点有失偏颇。

　　先，调控很必要。从经济学原理上讲，市场存在失灵现象，失灵时政府就得出手，用“有形之手”调校“无形之手”。同时，经济增长具有周期性，客观上需要政府运用经济政策防范经济大起大落。比如经济高涨、通胀严重时，就得加息降温;经济低迷时，就得降息刺激。作为经济重要部门的房地产业，其市场波动的幅度一般大于宏观经济，甚至成为经济起伏的重要诱因，所以更需要进行调控。

　　其次，调控很复杂。宏观调控本身很难掌握火候，市场冷时，加柴，可一不小心火势就会失控;市场热时，浇水，弄不好又会熄火。

　　“钱松地紧”是房价上涨的内在原因

　　新华网记者：住房市场价格连续上涨，您认为深层次的原因是什么?

　　顾云昌：房地产市场的价格是由供求关系决定的。当市场供应和需求之间出现了供不应求的情况时，价格会出现上涨。反之，市场就没有上涨的动力。过去十年房价上涨的背后就是房地产市场的供不应求，这是一个大的前提。我认为房价背后的推动力就是 “钱松地紧”。