“以前的明星是住宅，接下来的明星是商业不动产，按照规律，商业不动产公司的市值会高于住宅公司。”冯仑对《财经国家周刊》表示。他在美国考察发现，市值高的地产公司做的是商业，“市值高达250亿美金，但住宅公司没有超过150亿美金的”。
从国内看，业内的一个共识是，如果国内商业地产头牌万达上市，市值将不会低于万科。未来几年还极有可能会超过。
基于这一认识，万通地产涉足商业地产的速度正在加快。万通地产副总经理周东权透露，在天津泰达城的一个项目明年就要开工，体量超过30万平方米；与中体产业合作的三亚项目进展顺利，这一商业综合体面积将超过50万平方米。
更凸显万通地产加码商业地产的事件是，其正在洽谈上海虹桥机场一幅商业地块，体量在35万平方米左右。“比SOHO中国的地段还要好。”周东权说。
周东权预测，按万通地产目前的开发速度，这些商业项目已足够支撑未来3~5年的发展。其目标则是，商用物业收入占到整体营运收入的一半左右。
万通的竞争者并不少，老牌商业地产公司万达、华润均经营良好，而万科转商也有实质进展，更多公司出于各种心态，正在涌入这一领域。
在冯仑看来，追求面积和开工量只是住宅思维。“商业不动产的核心是运营能力，不是看谁盖得多，而是看每一平米租金回报率多高。这个行业比的是谁的手艺好。”
冯仑财技
但手艺再好，须有施展的舞台，前提则是资金。
万通地产2010年中报显示，其上半年营业收入仅为5.36亿元。这一数字在三季报时有所改善，为23.2亿元。三季报同时显示，万通地产手握27.27亿现金，负债率为67.48%。但财务负担有所加重，财务费用率增长了2.21%。每股经营现金流0.45元，比去年同期下降了7.89%。
银河证券分析师潘玮对《财经国家周刊》表示，万通的财务成本管控处于行业中上水平。“中报业绩平平，主要原因是上半年可结算的项目不多。”
潘玮认为，万通地产在河北、海南的项目即将启动，“但5年后可能才看到收益”。此外，万通2010年在建立数据库软件上投入不少。比如，其与易居中国旗下克尔瑞公司合作做城市地图，打开数据库就能找到自己的项目。“从长期看是很好的投资，但也是成本。”潘玮对本刊记者表示。
根据万通地产近两年年报，2009年与2008年的营业收入分别为24.63亿元和48.4亿元，利润总额分别为5.35亿元和12.16亿元。“2008年结算了新城国际项目，那个项目卖得很贵，利润比较高，当年基数一下就大了。”潘玮说。
而融资闸门也已关紧。2010年11月9日，万通地产宣布放弃25亿元增发方案，股价曾一度下挫。其三季报显示，截至9月30日，公司现金流净额约5.49亿，资产负债率为67.48%。
12月26日，央行二次加息，开发商融资成本再度提高。资金何来？
Z3地块的取得为万通地产“傍大款”的典型之作，而之后的财务安排也将为万通地产的商业地产融资之路提供路径样本。
据《财经国家周刊》调查，Z3地块之后的运营阶段，中金公司和亚洲电视等若可入驻，便可分担财务费用、提供稳定租金收入等，物业持有变得相对轻松，而不再是报表“毒药”。
与住宅开发不同，商业地产的开发、运营和资本运作三个阶段同等重要。“运营时，我们与战略投资者合作，到资本运作阶段，我们有中金，适当时会做一些资本安排。这是个很好的循环。”周东权说。
知情人士透露，为关键的是，无论是中金公司这样的财务投资者，还是香港置地这样的战略投资者，在拿地前便已经确定。
