类股权融资和背靠产业资本，成为万通应对调控常态化后的新策
2010年12月9日晚，冯仑征尘未洗，语带疲惫。 墨西哥坎昆、美国纽约、北京、深圳，此前3天，万通地产（600246.SH）董事长冯仑辗转万里。“这是史上纯的调控。”他说，“政府的目的是，除了自住，住宅的其它功能都消失掉，不达目的决不罢休。”
冯仑赴坎昆，是作为中国企业家代表宣传低碳地产，亮相纽约则为视察世贸中心顶层的“中国中心”项目。前者所对应的产品是立体城市，后者则是万通控股（万通地产母公司）的次海外扩张。
以“守正出奇”为企业准则的万通地产，定位在高端住宅和商用物业，创立至今，万通的住宅业绩贡献占绝对地位，商业地产则为配角。但2010调控之年，让万通地产加速转向商业地产。
12月22日，备受瞩目的北京CBD批入市地块公布招标结果。万通地产联合体以25.19亿元夺得其中Z3地块，楼面单价20999元。“这对万通转型具有标志意义。”万通地产负责商业地产的副总经理周东权说。
从住宅到商业地产，再到地产金融产品，被冯仑视为行业发展由初级到高级的三种模式。在他看来，此刻的万通地产，已处于一、二阶段之交。
与此同时，万通地产蓄力数年的立体城市终现曙光。11月10日，万通在深圳与新希望、巨人和远大签署合作协议，成都、廊坊、天津的三个项目目前已在同步推进，冯仑的立体城市梦正化虚为实。
真正的考验正在到来。无论商业地产还是立体城市，巨量资金不可或缺。“万通的区域布局已经接近完成，接下来是找钱。”一位了解万通地产的分析师表示。
“抱团取暖”
12月9日，冯仑对《财经国家周刊》表示，开发商转战商业地产的趋势已经很明显，“原因有两个，行业本身已经到了这个阶段，而调控加速了这一进程。”
此时，北京CBD的Z3地块招标尚未结束。北京市国土局人士透露，评标过程分为两轮，轮比的是整体设计规划，占20分；第二轮比的是价格和后期运营能力，占80分。
根据媒体报道，万通地产与中信地产、远洋地产分别在轮比拼中拔得头筹，得到20分，而第二名为15分。
上述国土局人士称，在第二轮评标中，万通联合体在全部出价中排在倒数第二。对商业地产而言，租赁能力才是显示运营能力的关键，万通联合体的优势此时开始显现。在这一联合体中，包括了中国国际金融公司（下称“中金公司”）、中金佳业，亚洲电视及西部国际金融贸易中心等四家实体。
组合并非随意而成，这一项目建筑面积将达到12万平方米。中金公司很可能成为项目的大租户，亚洲电视也或将入驻。
万通地产公告显示，中金佳业为有限合伙制公司，作为中金公司旗下基金，实际上扮演了财务投资者的角色；西部国际金融贸易中心则略显神秘，《财经国家周刊》记者调查得知，其背后为香港置地，为香港知名商业地产开发商，拥有多年商业物业开发经验。这也意味着西部国际金融贸易中心将成为万通的合作开发方。
知情人士透露，地块的出让金或将在2个月内付清；根据出让协议，项目建成后不得散售，只能自持。这一联合体，不仅资金无虞，更将未来的出租风险降至低。
尽管各成员如何分工尚在保密阶段，但万通地产却是这一组合中主要的地产开发企业。据了解，万通地产对该项目不会持有，将在相对控股的前提下，尽量分散股权压力。
对商业地产的不断加码源于冯仑对市场的判断。
