2月24日下午,纷扰多时的广州版国八条细则终于落地,至此调控细则落地的城市已经增加至17个,虽然依旧未及总数的一半,但对楼市的冲击已经开始显现。限购政策究竟能否长效抑制楼市投资冲动?会否在重压之后,楼市出现超强反弹?除了限购难道就没有其他更有效的措施了吗?

　　限购将拓至72个城市?

　　“广州楼市新政细则一定会在全国"两会"前公布实施。”广州主管国土房管工作的副市长苏泽群2月23日表示。当公众都认为穗版细则要拖到3月之后时,2月24日广州国土房管局突然召开新闻发布会,宣布广州限购细则落地。这个前后不足20分钟的发布会略显匆忙,而细则内容则比预期宽松。

　　其实早在二月初,广州楼市调控细则已经拟定并提交政府部门,2月18日广州市政府常务会议就原则上通过了“新国八条”的落地细则。这份早已向媒体透露内容的细则提出,将广州两县级市从化、增城纳入限购范围。然而终结果却是维持广州十区限购。广州房管局的知情人士会后向记者表示,增城、从化并非就此免于限购,因为“两地与广州不属于同一行政级别,他们要单独提报告给广州市政府。现在正等待批复,预计将于3月底公布”。

　　早前,市场上争抢末班车的热情却被点燃。2月14日至20日,广州房地产成交量大涨,除了前两天楼市网签量低于200套外,其余五日成交量均在两三百套,已经恢复到去年年底的水平。而被传言难入限购范围的从化、增城,周成交量涨幅分别达到591%、120%。

　　已经落地细则的一线城市,市场成交则是寒冷难耐。同一时期,上海商品住宅成交面积为5.1万平方米,与19.1万平方米的年均周成交量相去甚远。而同期的供应量也仅1.2万平方米,低于春节假期的供应,供需均急剧萎缩。据北京市房地产交易管理网的统计数据显示,2月17日楼市调控细则执行首日,住宅市场网签总量与前一日相比暴跌近九成。北京的二手房市场也落入低点,2月以来,截至房屋交易权属系统和存量房网上签约系统升级之前,成交仅为7237套。北京中原预测,在恢复签约后签约量也会明显降低。预计2月市场总网签将不足万套,相比1月份的23478套下调6成,这也将创造2010年2月以后的不足万套月。

　　而且有迹象表明,限购将推广至全国。据1月27日国务院办公厅发出的通知,尚未采取住房限购措施的直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高的城市,均要在2月中旬出台限购细则。京、津、沪、渝4个直辖市,大连、宁波、厦门、青岛、深圳5个计划单列市,再加上27个省会城市,明确将要实行限购的城市达到36个。

　　而2月15日,国家信息中心经济预测部表示,住建部已经初步拟定了第三批执行“限购令”的城市名单,但没有公布具体名单。有媒体预计实施限购政策的城市将翻一番至72个。

 　　“堵”的结果会如何

　　在沪渝房产税试点出台后,潘石屹曾在媒体上表示,“已经想不到还会有什么措施推出”。话音未落,京版调控细则出台。其中的规定让许多京漂一族大呼难以接受,其中规定外地人购房须提供五年纳税证明。“链家地产”的数据显示,今年1月北京卖出的住房中,有44.8%是非北京市户籍居民购买。

　　但17个已公布调控细则的城市中,有6个没有在全市范围内限购。贵阳市规定限购范围只在一环内,成都的限购也只限主城区。而这两个城市的主要供应均在非限购区域,预计对楼市的影响有限。青岛、贵阳、长春等城市均明确了执行时间到2011年年底。

　　这样的限购行动究竟会对楼市产生多大影响?中金公司的预测则偏向保守。其预测若全国有40个城市采取全市范围限购方案,全国成交量将下降18%,考虑到部分城市仅针对主城区限购,全国住房成交量下降应当在9%~18%之间。另外,考虑到政策执行过程中会打折扣及市场规模继续增长,实际影响可能低于上述预期,预计2011年全国商品住宅销售面积下降10%,其中一线城市约下降1/3,二线城市约下降1/4。

　　而究竟限购能否降下房价,经济学家对结果有些悲观。中欧国际工商学院教授许小年认为,房价不是由短期供求而是由预期决定的。如果行政调整让投资者形成未来需求上升、供给减少的预期,房价很难降下来,甚至会形成更为强烈的投资冲动。

　　2010年年底的楼市反弹就是一个很好的反例,去年年末深圳传言限购政策将到期,导致楼市出现一波激烈反弹。被压抑大半年的投资需求突然爆发,世联地产[简介新动态]的统计数据显示,深圳去年后一个月的成交量环比增长了64.6%,北京反弹幅度更大,环比增长85.2%。杭州、上海分别环比增长56.7%和47.2%。

　　但这种势头没有延续到今年,世联研究认为,这是因为“新国八条”的及时出台,市场需求被短期遏制。但如果明年没有“新国八条”这种强力政策压制,未来楼市的反弹会如何?