核心提示

　　■截至2015年11月末全国待售商品房面积高达6.9亿平方米。

　　■深化住房制度改革要改变过度依赖土地财政的现状。

　　■改变结构性过剩需要在户籍、公积金、公共服务均等化等领域深化改革。

　　A 去库存：如何影响房价

　　【数据】中国社会科学院财经战略研究院新发布的《中国住房报告(2015-2016)》显示，截至2015年底，我国商品住房总库存预计达到39.96亿平方米。其中现房库存约4.26亿平方米，去化周期23个月;期房库存约35.7亿平方米，需要4.5年来消化。与此同时，住房市场步入“结构性过剩”时代，内部结构失衡，“一线城市供求矛盾突出”与“三四线城市供过于求”并存。

　　2015年底举行的中央经济工作会议将“房地产去库存”由行业调控上升至2016年结构性改革五大任务之一，并明确提出要通过加快农民工市民化，扩大有效需求，打通供需通道，消化库存，稳定房地产市场。

　　一方面提高户籍人口城镇化率，另一方面聚焦深化住房制度改革——楼市去库存，会带来怎样的“蝴蝶效应”?

　　国家发改委房地产研究中心主任刘琳表示，2015年一线城市商品房当期库存均已降至合理的水平，甚至低于合理水平，一线城市房地产市场去库存已经完成;2015年二线城市房地产去库存速度较快，大部分城市商品房当期库存水平已经降至合理，但由于商品房累计施工面积仍处在高位，后续进入代收状态的商品房潜在库存水平仍然较高，年末大约50%的二线城市潜在库存压力仍较大。2015年9月末，大部分三四线城市商品房去化周期仍未降至正常水平，从潜在库存变化分析，三四线城市去库存速度缓慢，库存压力难以缓解。

　　“尽管宏观政策刺激力度加大，特别是信贷宽松，促使2015年5月以来住房销售速度显著提升，但市场观望情绪浓厚，仍未扭转库存高企的现实，也再次说明了高库存的严峻性。”中国社会科学院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞表示，三四线城市库存压力依然很大，单纯依靠宏观政策，已经难以刺激需求，更难达到综合目标。

　　楼市“去库存”，让农民工市民化是关键。中央经济工作会议强调，要落实户籍制度改革方案，允许农业转移人口等非户籍人口在就业地落户，使他们形成在就业地买房或长期租房的预期和需求。

　　“我们预测，未来5~10年，每年新增住房需求的数量是1000万~1100万套。”清华大学房地产研究所所长刘洪玉认为，落实使1亿左右农民工和其他常住人口在城镇定居落户的目标，将释放大量潜在住房需求，“虽然这些人口已经生活在城市，但是他们的住房条件普遍较差，大多居住在城中村等非正规住房内，解决这部分人的住房问题，就会带来巨大的住房需求”。

　　让农民工买得起房，还需哪些措施配套?“一是落实户籍制度改革方案，使其获得市民身份以及相应的基本公共服务;二是深化住房制度改革，结合这些新市民的特点，量身定制相应的住房政策。除在住房保障体系中加大对这类人群的覆盖和倾斜外，还可以对愿意并有能力购买商品住房的，给予首付款补贴、贷款贴息、税收减免等支持政策。”刘洪玉指出。

　　中央经济工作会议提出，鼓励开发商顺应市场规律，适当降价，促进产业兼并重组。降低房价，有可能实现吗?

　　对此，刘洪玉认为，促进房地产企业兼并重组、鼓励开发商适当降价，是化解房地产库存的办法之一，尤其是针对遇到特殊困难的企业。“比如许多地方已经明确提出暂时停止建设保障性住房，改为在市场上公开采购的方式。此时，存货过多、现金流压力过大的开发商，就会有动力将积压的商品住宅降价卖给住房保障机构，实现了政府、企业和社会多赢的局面。”他说。

　　B 促改革：如何加快农民工市民化

　　【数据】受库存压力的影响，去年以来，房地产投资同比增幅持续放缓。国家统计局数据显示，2015年1-11月份，房地产开发投资同比增长1.3%，增速比2014年同期回落10.6个百分点，比2013年同期回落18.2个百分点。

　　“房地产经济增长速度过高或过低，都会影响到国民经济的稳定增长。为了保障国民经济健康稳定增长，应当保持房地产的合理增长。”国家统计局副局长许宪春指出。

　　在刘洪玉看来，房地产市场去库存的压力，主要不是来自短期，而是来自中长期。比如国家统计局公布的2015年11月末待售商品房面积6.9亿平方米，如果按照2015年前11个月平均每月销售1亿平方米的速度，只需要7个月就可以消化。就是拿住建部门统计的“月末累计可售面积”约22～25亿平方米估算，去化周期约24个月，压力稍大但也不是不可接受。但如果按照已经开工但尚未卖出去的部分统计，则这部分的去化周期就会超过4年，这会占用大量资金和资源，影响有效配置。

　　通过深化住房制度改革，形成住房和城市发展政策的合理设计，将新型城镇化发展和房地产去库存有机结合，取得政府、企业、社会等多赢的结果，这才是大家所期盼的“化解房地产库存”的终目的。

　　“当然，单纯依靠农民工买房来去库存是不现实的，至少短期内不现实。即使不考虑价格因素，现有的体制机制也亟待改革，必须加快城乡二元户籍制度改革，促进入学、医疗、就业、养老等社会公共服务均等化，让新市民与老市民享受同等待遇，才能真正释放出较大规模的刚性需求，促进三、四线城市去库存。”刘洪玉说。

　　“楼市去库存要近期与远期统筹结合，供给与需求双向发力，多措并举。制度性变革有利于解决房地产中长期需求问题，而短期看，去库存还是要在库存压力大的城市减少甚至限制新的供应，并鼓励开发商降价出清。”国务院发展研究中心市场经济研究所所长任兴洲说。

　　说到底，去库存还是一个市场行为，面对数十亿平方米库存这么大的盘子，开发商坐等外力施以援手不太现实，降价走量是明智之举。一位房地产业内人士表示，房价的构成因素主要是土地价格、行业税费、建安成本和合理利润，其中合理利润仅占10%左右，如果土地成本、行业税费保持不变，降价幅度不会太大。

　　C 重保障：公积金改革如何推进

　　【数据】住建部新数据显示，2015年我国棚户区改造开工580万套，创历史新高，货币化安置比例达到28%，对去库存发挥了重要作用，2016年已新安排600万套棚户区改造任务。实现公租房货币化，通过市场筹集房源，政府给予租金补贴。

　　中央经济工作会议提出，要明确深化住房制度改革方向，以满足新市民住房需求为主要出发点，以建立购租并举的住房制度为主要方向，把公租房扩大到非户籍人口。要发展住房租赁市场，鼓励自然人和各类机构投资者购买库存商品房，成为租赁市场的房源提供者，鼓励发展以住房租赁为主营业务的专业化企业。

　　“这次提出的一系列发展租赁市场的举措，实际上是在补房地产市场的‘短板’。”刘洪玉指出，长期以来，我国住房市场是“一条腿长、一条腿短”，具体来说，就是销售市场受重视，租赁市场发展严重滞后。

　　住建部部长陈政高强调，2016年要推进以满足新市民住房需求为主的住房体制改革，把去库存作为房地产工作的重点，建立购租并举的住房制度。大力发展住房租赁市场，推动住房租赁规模化、专业化发展，进一步用足用好住房公积金。

　　“发展租赁市场，一定要完善租赁市场管理制度。包括如何培育机构出租人以培育规范市场的引导力量，如何让购房出租投资成为一种受尊敬的投资，如何让相对弱势的承租人的权益得到有效保护、打通机构出租人和资本市场的联系等等，有非常多的事情要做。”刘洪玉进一步指出。

　　倪鹏飞也认为，要打通保障房与商品房的供给渠道。如果棚改可以从商品住房市场购买项目，则5年可以消化库存15亿平方米。此外，还可以探索共有产权住房制度，形成针对农民工等中低收入人群、按照商品住房产权分期累计让渡的购房支付机制。

　　针对如何用好住房公积金，刘洪玉表示，首先要争取扩大住房公积金制度的覆盖面，让更多的人能够享受到住房公积金体系的住房金融支持;其次要通过住房公积金体系的改革，比如在省级甚至全国层面建立起资金统筹使用、跨区域使用的机制，通过住房公积金抵押贷款证券化来扩大住房公积金体系发放低息住房贷款的能力等，都会直接或间接地为“化解房地产库存”“稳定房地产市场”等目标的实现作出贡献。

　　0546房产网(东营房产网)：楼市“去库存”，让农民工市民化是关键，使他们形成在就业地买房或长期租房的预期和需求才是重中之重，将带来蝴蝶效应。