种种迹象显示，美元房地产基金在阔别3年后，今又杀回中国。

　　“以前房地产基金只占我们总量的1/3，如今已经达到70%了，很多都是房地产美元基金，大概有十多只吧。”近期，作为基金管理工作人员之一，唐小姐惊讶地发现，美元房地产基金已经成为主要的客户之一。

　　记者调查发现，近期卷土重来的美元房地产基金中还出现黑石等国际大佬的身影，它们主要瞄准的是商业地产。

　　“这说明，从商业地产目前的行情来看，国外的基金开始看好，认为机会来了。“盛世神州房地产基金席执行官戈宏告诉记者，尽管如此，商业地产投资风险仍然较大，需要引起注意。

　　据记者了解，与黑石等专业美元房地产基金相比，国内企业缺乏经验，更容易“走火”，如吴地企业近日出现的挤兑风波即是由投资商业地产所致。

　　房地产商被迫转向股权融资

　　今年1月，黑石、中信资本等机构相继完成了美元房地产基金的募集。到4月3日，金朝阳宣布，设立及投资Eagle Fund I L.P.房地产基金。其中，金朝阳向基金出资2700万美元，相当于2.11亿港元，预计基金总规模约为6000万美元，相当于4.68亿港元。

　　“这是一种趋势。现在中国的房地产市场低迷，而企业对资金有刚性需求，美元房地产基金此时就如救命稻草，可以给中国房地产企业带来急需的资金。”嘉富诚国际本有限公司董事长兼总裁郑锦桥对记者表示，央行及外管局决定分别新增QFII和RQFII投资额度500亿美元和500亿元人民币，就说明了未来发展趋势是美元基金进入中国“规模大，而要求低。”

　　在他看来，正是中国的金融政策促进了房地产私募股权基金的发展。由于政府的金融紧缩政策，开发商不能通过传统银行信贷方式获得更多资金，就只能向股权融资靠拢。“以前企业不愿意接受股权融资方式，是因为利润率比较高，如果一个项目自己做下来能带来一倍的增长，企业自然不愿意分你，它可以自己去贷款。可现在没有办法了，银行收紧信贷，没有钱它自己也开发不了。”郑锦桥表示。

　　更进一步地说，随着企业资产负债率的提高，企业向银行贷款的难度更大了，此时通过引入股权投资基金，就能大幅降低房地产开发企业的资产负债率，意味着企业能获得的信贷规模也就更大。“银行如果一看你的资产负债率高达80%，只有20%是自有资金，贷款难度肯定很大;反过来的话，再去借款就很容易，尤其是基金进入以后。一般来说，股权投资基金的金额相对比较大，比如一两个亿的资金会快速提升企业净资产规模，使资产负债率明显下降，而银行看到有基金进入，贷款就相对更容易了。”

　　外资房地产基金收益率超50%

　　而另一方面，在中国企业迫切需求的背后，是境外资金难以遏制的热情。戈宏告诉记者，其曾于2006年在美国发起过REITS基金，收益率很低。因为一般来说，在美国投资房地产所赚取的收益率不会超过15%，每个环节上赚的钱基本上都是合理的，总体上8%或者10%都是适当水平。

　　相比之下，中国则是一个明显的资本洼地，因此，如摩根士丹利、美国的汉斯基金、美林证券等国际投行几年前都曾投资中国的房地产，虽然后来由于政策的控制，这些机构陆陆续续地离开了，但资本的逐利属性决定了外资机构迟早还会回来。

　　“中国市场太好了，收益率太高了。我们做过统计，它们的收益率肯定超过50%了。”戈宏说，“中国的城市化进程是一个不可阻挡的趋势，中国有一线城市、二线城市、三线城市，甚至还有四线城市，量太大了，层次太丰富了，产生的机会也太多了。所以，外资机构对房地产的投资需求是一种源源不断的需求，而在发达国家，大规模的城市化进程带来的机会显然是不多的。”

　　正是看到了这一点，曾在美国做房地产REITS的戈宏后来卖掉了在美国的房产，回到中国与房地产开发商一起成立了盛世神州房地产投资基金。

　　撤离只是暂时的

　　2008年，在国际金融危机的席卷下，各大美元基金开始从中国离场，而它们主要的投资方向即为商业地产，因此主要抛售对象也是商业地产。

　　“当时，曾在国内市场上活跃的外资房地产基金，如美林、摩根士丹利等，其总部在金融危机中受到了很大冲击，因此在中国市场的投资也趋于缓和。那时，有一些机构出售物业是为了救总部，但更多的，则是因为即使找到了好的项目，但受整个金融环境的影响，LP(有限合伙人)自身也在大幅缩水，这些LP只能告诉基金的管理者，暂时停止投资房地产。”基强联行投资管理(中国)有限公司董事总经理陈基强告诉记者，外资彼时撤资中国商业地产，并不意味着外资房地产基金的离场，只是当时没有新钱进来。

　　一般来说，外资基金的投资手法是，前两年出钱买物业，养两年后开始出售，2008年到2009年时正是要出售的时候。因为按照规则，到了规定的时间，这些外资基金要将本金偿还给投资者，即LP，基金如果要继续投资的话，也必须按规则先卖掉再买，即使卖的不是时候，也要忍痛割爱，否则失去信用就难以从LP处获得资金。

　　而如今，外资金融机构总部的形势趋于稳定，这些机构自然会重新选择进场。

　　目标——商业地产

　　此次美元房地产基金重返中国，投资对象发生改变了吗?

　　“可能还是商业地产、工业地产、养老地产等，应该还是以商业地产为主。”郑锦桥告诉记者。而具体操作方面，与之前的投资路径并没有太大区别。

　　“我们看项目的时候也遇到了一些美元房地产基金，他们可能还是以收购为主。比如对物业收购之后进行装修，然后租赁出去，持有几年之后再出售;也有的是不装修，委托戴德梁行等物业公司进行管理，还有的则是通过海外发行REITS资产包的方式进行等等，方式不一样。”郑锦桥介绍说。

　　“其实目前在中国，我们看好住宅和商业地产的机会。在商业地产方面，无论是北京、上海等一线城市的办公楼、商场，还是二线、三线市场的工业园区等领域都存在着投资机会，只要你有"巧手装扮"为物业提升价值的能力就行。”Fudo二号基金中国区董事总经理赵波曾如此告诉记者，一般来说，对这些项目的改造需要国际经验，需要整个团队能够为其真正提升管理服务的价值，同时还要真正了解租客的需求，整个流程下来是一个专业的系统工程，丑小鸭能否变白天鹅，完全依赖团队的操作能力了。