3月28日电 由中国房地产研究会、中国房地产业协会主办的，以“完善保障制度，推进住有所居”为主题的第四届中国房地产科学发展论坛在上海召开。中国房地产研究会会长、中国房地产业协会会长刘志峰发表主旨演讲。

　　各位来宾、各位朋友、同志们：

　　值此大规模推进保障性安居工程建设之际，中国房地产研究会、中国房地产业协会举办第四届中国房地产科学发展论坛，主题是“完善保障制度，推进住有所居”。我们希望通过这个平台，交流各地住房保障制度建设的理论和实践，探讨进一步完善中国特色城镇住房保障制度，为促进住房保障科学发展提供智力支持。

　　住房是人类生活的基本物质要素。党和政府高度重视解决群众的住房问题。党的十七大把努力实现全体人民住有所居，作为建设小康社会的重要任务。从上世纪八十年代初开始，在经济体制改革的总体要求下，我国对传统的福利住房制度进行了根本性改革，目的就是要建立与社会主义市场经济体制相适应的住房制度，解决群众住房问题。从提租补贴、解危解困到安居工程建设，从集资建房、合作建房到发展经济适用住房，从建立廉租住房制度到大力发展公共租赁住房，住房保障始终是城镇住房制度改革的重要组成部分。随着城镇住房制度改革的深化和房地产市场的快速发展，城镇居民的住房条件得到明显改善。住房保障制度的探索与实践，对解决城镇中低收入家庭的住房困难问题，发挥了积极作用。特别是近几年大规模推进保障性安居工程建设，使城镇低收入家庭住房困难问题有了一定缓解。

　　但由于认识的局限和经济社会发展阶段的影响，住房保障制度在政策设计和实际执行上仍有不少待解决的问题。一是有的地方早年建设的经济适用住房，供应对象把关不严，甚至没有任何限制，单套建筑面积过大，上市交易收益调节机制不健全，存在着借机牟利等问题，社会反响强烈。二是由于经济适用住房操作中的不规范，导致各方面产生不同认识，一些地方认为保障范围过大，保障标准过高，再加上部分地方过分依赖土地财政，经济适用住房建设在城镇住房建设中的比例逐年下降。加上廉租住房建设量很少，从而造成住房保障制度覆盖面越来越窄，城镇中低收入家庭住房困难问题日益突出。三是多数地方住房保障对象仍局限于城镇户籍居民，基本未考虑将常住非户籍务工人员等群体纳入保障范围。四是保障房品种偏多，有廉租房、公共租赁房、经济适用房、限价商品房、棚户区改造住房和拆迁安置房等等，相互间衔接不够顺畅，未能形成阶梯型保障体系，行政管理成本也较高。一些出售型的保障性住房供应对象不明确，产权不明晰，甚至出现少数有权有钱的单位以团购名义为职工牟利等问题。这些问题，有的是改革过程中的老问题，有的是随着经济社会发展特别是房价快速上涨带来的新问题。新老问题交织，使得当前住房矛盾较为突出并表现出新的特点，成为社会关注的热点问题。因此，结合我国国情，在抓好房地产市场调控的同时，进一步完善住房保障制度，显得十分迫切。

　　住房是人的基本权利。保障公民居住权利是政府公共服务的重要内容。实现住有所居目标，应处理好政府保障与发展房地产市场的关系。发展房地产市场与实施住房保障，都是解决城镇居民住房问题的途径，两者是相互关联的。房价越高，居民支付能力相应越低，住房保障需求越大。因此，一方面，必须坚持住房市场化的发展方向和按劳分配的社会主义分配原则，规范发展房地产市场，支持多数居民通过购买或承租商品住房，逐步改善住房条件;另一方面，要完善住房保障制度，政府通过财政、金融、税收、土地等政策扶持，帮助那些没有能力通过市场解决基本住房需求的中低收入家庭，逐步解决住房困难。

　　完善中国特色住房保障制度，应坚持立足经济社会发展实际，与发展水平相适应，做到“保基本、广覆盖、可持续”，对不同收入居民的基本居住需要实行分层次保障;应坚持政府主导，社会参与，多渠道解决住房困难;应坚持 “公开、公平、公正”的原则，确保住房保障资源公平、有效利用;应坚持在国家统一政策基础上，各地区因地制宜，分别决策，使住房保障与当地经济社会发展水平相适应，与城镇化进程相协调。结合我国当前住房保障的实际和城镇化快速发展的趋势，我认为，完善住房保障制度，重点是合理确定保障范围和标准，完善住房保障方式，健全准入退出机制，创新保障房建设融资机制。

　　下面，我谈一些想法，供大家参考。

　　一、关于住房保障的范围和标准问题

　　我国正处于社会主义初级阶段，工业化、城镇化快速发展，城乡人口迁徙、流动就业规模大，住房供求紧张局面将长期存在，住房保障将是一项长期的战略任务。确定住房保障范围和标准，要从当地实际情况出发，既要量力而行，又要尽力而为，努力利用有限的财力，解决更多居民的住房困难，促进城镇化健康发展和社会和谐稳定。

　　准确把握当前城镇住房突出矛盾

　　随着城镇化快速发展，以外来人员为代表的新移民大量进入城市，使城市的社会结构、家庭结构发生了显著变化。当前，城镇住房矛盾突出表现在：一是，住房供应总量不足。根据“六五”人口普查数据，2010年底，我国城镇住房与家庭的套户比为0.9：1左右。国外经验表明，在城镇住房套户比达到 1.1:1以后，住房供求关系才能实现基本均衡。二是，部分城市房价大幅上涨后，中低收入住房困难家庭住房支付能力大大下降。三是，新就业无房职工和外来务工人员，由于工作年限短，积累少，阶段性住房困难问题突出。四是，仍有相当数量的老职工居住在各类棚户区中，生活设施简陋，居住条件差，亟待改善。

　　(二)确定住房保障范围需要考虑的因素

　　确定住房保障范围除要立足解决当前城镇住房突出矛盾，还应考虑以下几个方面：

　　一是住房发展目标。住房水平是社会发展的重要指标。中央提出到2020年实现建成小康社会的目标，住房是重要内容。届时，要使绝大多数城镇家庭居住在符合文明、健康标准的成套住房中。

　　二是经济社会发展水平和政府的保障能力。我国正处于重要的发展战略机遇期，也是社会矛盾凸显期、改革的攻坚期。加大住房保障力度，是解决当前住房突出矛盾的有效措施。多年来，我国经济持续快速增长，政府财力明显增强，为加快解决城镇中低收入家庭的住房困难问题，创造了一定的条件。应抓住机遇，加大投入，适当扩大住房保障范围，以应对高房价带来的挑战。

　　三是人口变动规律和住房矛盾的区域性特点。从这几年的情况看，中西部地区多数市县，经济增长能力弱，就业容量低，部分劳动力流向吸纳就业能力更强的东部沿海地区和大中城市，住房保障的工作重点是解决本地低收入家庭的住房困难。东部沿海地区和大中城市，产业层次高，就业容量大，外来就业人口多，住房保障范围应该扩大到非本地户籍家庭，如，通过发展公共租赁住房(包括在产业园区建设的职工公寓、宿舍)，向外来务工人员出租。

　　四是住房市场化方向。完善和落实住房保障制度，是在住房制度改革成效的基础上进行的，市场化方向一定要坚持，改革的成果要不断巩固。在努力向住房困难群体提供帮助的同时，还要防止回到住房福利制的老路上，避免因保障过度而削弱居民自住其力的动力。