“2013年房地产行业就像是黄昏下的夕阳,行业享受着房价继续毫无征兆的上涨,享受着资金价格下行带来的财务成本下降,享受着刚性需求的购房者依旧积极入市的冲动,的疑问是这无限好的夕阳何时落下。”平安证券席经济学家钟伟在一份研究报告中如是感慨。
他认为,2010年房地产的限购限贷政策是行业中长期发展的重要拐点。未来2-5年,房地产中期趋势依然是高位平台调整。2-5年内,房地产行业供需关系将逆转,需求大于供给的时代将结束。
一些专家认为,房地产是过去十年经济增长的一大动力,但时至今日,它挤压企业产业投资、抑制居民消费扩张、放大金融机构系统风险的弊端已显现。房地产行业的地位重构与否取决于经济结构调整能否顺利,取决于调控部门对经济增速放缓的容忍度。
无论如何,未来行业洗牌是大势所趋。兰德咨询认为,一些中小房企在多轮调控中被淘汰出局,大型房企的规模效应愈加凸显,抵御风险的能力不断增强,整个行业将走向稳定、理性、规范。
变革 永恒的市场主题
上述曾参与政策制定的学者认为,与中国经济走到转型期一样,房地产业的发展也到了关键阶段。要想吃到新型城镇化“蛋糕”,除关注区域风险和结构风险之外,还需要调控手段逐渐“去行政化”,土地、户籍等配套制度的改革也需加快步伐。
在这一过程中,变革将成为市场永恒的主题。
在一些业内人士看来,房地产业在国民经济中的地位仍不可撼动。包括建材、钢铁、水泥、家具等在内,房地产业关系上下游50多个行业的发展,是国民经济中关联度高的行业。
从调控政策看,住建部正在会同多个部门制定房地产业发展的长效机制,除房产税外,还涵盖土地供应、保障房建设、货币政策、市场规范等多个层面。无疑,博弈将在房地产调控长效机制的建立过程中凸显出来。
在一些地方部门看来,房产税增收的功能有限,而且会对当地楼市有负面影响,因此对房产税改革试点并不积极。不过,钟伟认为,预计2014年-2015年开始,房产税将在全国范围内铺开。无论以何种方式开征,房产税都必将给行业带来巨大危机,曾经为这个行业带来辉煌的投资需求将发生本质改变,房价可能出现一次性的深幅调整,二手房市场的供求关系也会发生明显逆转。