2015年的钟声即将敲响，各类“年终总结”也被提上日程，这不，一位QQ好友的签名都改了：洛阳亲友如相问，就说我在写总结。年末，我们也该有一个年终盘点。

　　2014年东营楼市似是电影情节般“扑朔迷离”，受中国整体经济偏冷的影响，东营市上半年楼市遇冷，如果说年初的月均2000套左右算是差强人意的话，5月、6月月均1700套就有点“跌入冰点”的意思。

　　随后，诸如“认贷不认房”、“公积金新政”和“央行降息”等一系列金融、行政调控政策出炉，有的政策直接针对房地产经济制定，有的新政不直接调控房地产，但房地产“幸运躺枪”，加之“金九银十”黄金期和开发商的优惠促销，东营市楼市从8月开始正式“抬头”，走上了持续回暖的道路。

　　2014年房地产市场可谓“风起云涌”、“步步惊心”，一幕幕“大戏”仿佛还在昨日。今天记者就带着大家一起回顾2014年东营楼市的那些事儿。

　　政策篇：新政频出刺激楼市持续回暖

　　在众多影响楼市的因素中，金融和行政调控是重要的两个方面。2014年，在新政调控的“指挥棒”下，开发商、银行、购房者、中介、投资者等各利益主体粉墨登场。2014楼市调控政策“大戏不断”，如今，余音仍然绕梁不绝。接下来，记者就带着大家盘点一下今年发布的调控新政。

　　一、央行发布“央五条”

　　2014年5月12日，人民银行副行长刘士余主持召开住房金融服务专题座谈会，研究落实差别化住房信贷政策、改进住房金融服务有关工作。工商银行、农业银行、中国银行、建设银行、交通银行等15家商业银行负责人参加了会议。

　　会议对商业银行进一步改善住房金融服务工作提出以下要求：

　　一是合理配置信贷资源，优先满足居民家庭购买自住普通商品住房的贷款需求。

　　二是科学合理定价，综合考虑财务可持续、风险管理等因素，合理确定首套房贷款利率水平。

　　三是提高服务效率，及时审批和发放符合条件的个人住房贷款。

　　四是有效防范信贷风险，严格执行个人住房贷款各项管理规定，加强对住房贷款风险的监测分析。

　　五是建立信息沟通机制，对社会关注的热点问题，及时给予回应。

　　“‘央五条’的提出基于两点考虑，首先，国家从关注民生的角度强调居民首套房的贷款需求，而商业银行提高首套房的贷款门槛，这与政策方向相悖;其次，城市居民的自住房需求是扩大内需的重要方面，想要经济稳定发展，拉动内需是重大举措。”东营市某楼市分析人士分析道。有分析人士认为，2014年年初以来，个人住房贷款偏紧，首套房优惠利率已基本取消，有的甚至上升到10%，导致很大一部分购房者“望房兴叹”。央行发布的“央五条”优先满足居民家庭购买自住普通商品住房的贷款需求，是一个针对性的利好。

　　二、认贷不认房

　　2014年9月30日，央行和银监会发布《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》(以下简称《通知》)。新政一出，立即引起不少市民热议，东营市银行等金融机构和地产开发商的电话几乎被“打爆”，市民纷纷询问房贷的相关情况。近日，就新政是否在东营市落地，记者拨打了东营市多家银行的电话，多数银行表示新政已经落地。

　　据《通知》内容，“对于贷款购买首套普通自住房的家庭，贷款低首付款比例为30%，贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍，具体由银行业金融机构根据风险情况自主确定”。

　　“首付比例不变，银行会根据自己的情况调整利率水平，但低至七折的优惠可能性不大。所以，对于首套房置业者来说，新政对他们影响不大。”中国农业银行东营分行的相关负责人表示。

　　《通知》对第二套房购置有明确规定，“对拥有一套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，银行业金融机构执行首套房贷款政策。”“新政的出台将促使中国出现一个新的阶层，我们把它称之为‘刚改族’。”柠檬郡的销售经理李宝告诉记者，“刚需是对首套房置业者的统称，而‘刚改族’是指当人们手中有了积蓄，就有了为改善居住条件再次购房的冲动，这样的二次置业者被称为‘刚改族’。”

　　《通知》还规定，在已取消或未实施“限购”措施的城市，对拥有二套及以上住房并已结清相应购房贷款的家庭，又申请贷款购买住房，银行业金融机构应根据借款人偿付能力、信用状况等因素审慎把握并具体确定首付款比例和贷款利率水平。谈到购买三套及以上购房政策的变化，东营银行的一位王姓工作人员说：“虽然东营市没有实行限购，但在三套及以上住房的‘限贷’上，仍然执行了上级部门的‘三套及以上住房不予贷款’的规定。新政的实施，对购买三套及以上住房的市民放宽了限制。”

　　“认贷不认房”新政的实施可谓楼市的一剂强心针，对于东营这样的三线城市，贷款政策的“松绑”对刺激东营市楼市回暖起到一定的助推作用。

　　三、公积金新政

　　2014年10月9日，住房和城乡建设部、财政部、人民银行联合印发《关于发展住房公积金个人住房贷款业务的通知》，降低公积金贷款购房的门槛。住房公积金个人贷款一系列利好政策出台，被业内视为“救市”的又一轮浪潮。有分析人士将公积金新政总结为“异地购房可公积金贷款”、“贷款缴存缩至6个月”、“二套房可享公积金贷款”、“取消公积金贷款评估担保费”四大方面。记者从东营市住房公积金管理中心获悉，“公积金新政”中多项便民政策东营市早已实行，而“异地互认和转移”尚需等待具体规定落地。

　　《关于发展住房公积金个人住房贷款业务的通知》规定，职工连续足额缴存住房公积金6个月(含)以上，可申请住房公积金个人住房贷款。同时，按照支持基本住房消费原则，住房公积金贷款对象为购买首套自住住房或第二套改善型普通自住住房的缴存职工，不得向购买第三套及以上住房的缴存职工家庭发放住房公积金个人住房贷款。记者从东营市住房公积金管理中心获悉，以上规定东营早已执行。其中，二套房申请公积金贷款条件需满足家庭现有人均住房面积低于50平方米。

　　“公积金新政”规定取消住房公积金个人住房贷款保险、公证、新房评估和强制性机构担保等收费项目。记者获悉东营市对于住房公积金个人住房贷款保险、公证等项目不收取费用，也没有强制性机构担保收费，一般评估费用于二手房交易，市民可自行选择评估和担保单位。

　　公积金政策变动中为人瞩目的当属异地贷款规定。“公积金新政”规定，各地要实现住房公积金缴存异地互认和转移接续，并推进异地贷款业务，即职工可持就业地住房公积金管理中心出具的缴存证明，向户籍所在地住房公积金管理中心申请住房公积金个人住房贷款。对于“公积金异地互认”，记者从东营市住房公积金管理中心了解到，目前东营尚未实行异地互认和转移，需要等待省内具体的政策落地。

　　公积金政策变动利好存贷职工，据东营市住房公积金管理中心的工作人员介绍，从“认贷不认房”新政提出后，市住房公积金管理中心的问询量有所增加，“公积金新政更让一些观望的市民开始入市，这是东营市10月之后楼市持续回暖的原因之一。”

　　四、央行降息

　　11月21日，央行发布消息，下调贷款基准利率，这是两年来基准利率下调，这一货币政策将影响我国经济的方方面面。有分析人士称，此次降息重点针对中小微企业，而房地产“幸运躺枪”。

　　据了解，中国人民银行决定，自2014年11月22日起下调金融机构人民币贷款和存款基准利率。金融机构一年期贷款基准利率下调0.4个百分点至5.6%;一年期存款基准利率下调0.25个百分点至2.75%，同时将金融机构存款利率浮动区间的上限由存款基准利率的1.1倍调整为1.2倍。调整后，五年期以上贷款基准利率降为6.15%，较此前6.55%的利率下降0.4个百分点，“降息相当于此前利率打了九四折，降低了购房成本，因此此次降息被部分机构解读为央行再次出手救市。”东营市某分析人士称。

　　日前，有专家分析，之前的“认贷不认房”政策，每个银行的细则不同，并且出台的速度不一样，导致东营市楼市并未完全刺激，而此次降息是政府放出货币宽松的明确信号，直接有利于刺激东营市楼市购买力释放。

　　央行发布消息不久，东营市各大银行就有了反应，中信银行东营分行、青岛银行东营分行等纷纷表示执行有关贷款政策，为了吸引存款，准备将存款业务全部执行人民银行基准利率上浮20%高标准。

　　实行新政后不久，记者在东营市各大楼盘看到，前来看房的市民有小幅度增长，“此次降息对东营市楼市回暖有两大促进作用，一方面，为置业者减轻了经济压力;另一方面，改变了市民对楼市的预期。”柠檬郡的销售经理李宝告诉记者。记者在对看房市民的随机采访中了解到，降息让市民看到了政府对房地产的“力挺”，“这次降息央行的解释是解决企业‘融资难’和‘融资贵’的问题，但这种宽松的货币政策确实也给房地产带来了不少利好。”东营银行的李经理强调。

　　“我国这么多年房地产发展的过程中，影响房地产价格的主要是经济调控政策，调控政策中影响力大的是信贷政策，这次降息让市民开始对房地产有了信心，那些‘刚需’和‘刚改’更有入市的冲动。”东营市某金融分析专家说。

　　此次降息，住房公积金贷款利率也随之进行了调整。据了解，按照相关规定，5年期以上个人住房公积金贷款利率由4.50%下调至4.25%，下调0.25个百分点;5年期以下(含5年)个人住房公积金贷款利率也下调同样幅度，从4.0%降至3.75%。

　　记者从市住房公积金管理中心获悉，今年11月22日后发放的住房公积金贷款，将直接执行新调整的贷款利率;2014年11月21日(含)前发放的贷款，从2015年1月1日起开始执行新调整的贷款利率。

　　“降息可以减轻购房者的负担，对他们来说确实是一件大好事。”格林锦城的售楼人员对记者说，“认贷不认房”新政促进了改善型置业者积极入市，此次降息则是给“刚改”和“刚需”从实际上减了负。

　　在11月23日，东营市举行的“黄河三角洲经济论坛”上，著名经济学家马光远表示，此次降息对中国的房地产经济无疑是又一大利好消息，对年后过冷的房地产“回暖”起到推动作用。

　　五、不动产登记暂行条例

　　近日，国务院公布《不动产登记暂行条例》将从2015年3月1日起施行，未来我国不动产登记将实现多层次信息共享。国土部将牵头建立不动产登记信息管理平台，纵向上，国家、省、市、县四级登记信息实时共享。横向上，国土、公安、民政、财政、税务、工商、金融、审计、统计等部门彼此之间也将增强不动产登记有关信息的互通共享。

　　市国土资源局的工作人员指出，不动产登记制度的推进，等于给不动产上了户口，有利于对不动产存量和潜在供应进行清晰把握。“但不动产登记制度并不直接瞄准房地产市场调控，房屋登记只是其中一项，新的不动产登记制度只是信息系统方面的整合，不涉及房地产市场整体供求，不会改变当前市场基本面。”

　　市房地产交易中心工作人员表示，不动产实行统一登记的目的在于摸清不动产目前的存量，对楼市没有直接影响。房地产往往受到信贷、供需、宏观经济状况、政策环境等多方面因素的影响，不动产统一登记只是因素之一。

　　东营市某媒体分析人士认为，在国内楼市整体趋于下行的情况下，不能排除不动产统一登记相关信息将对市场的预期产生影响，但影响不会太大，东营市作为三线城市，影响更是微乎其微。

　　不动产统一登记制度本身是房地产长期管理制度的一部分，并不直接对房地产市场产生影响，但为征收房产税、遗产税创造了条件。

　　央视特约财经评论员马光远认为，不动产登记条例的出台，意味着中国究竟有多少房子这个困扰所有人的问题有可能搞清楚，“也将意味着，有这个基础数据之后，房产税等问题的征收也有了基本依据。”

　　据东营市税务系统的工作人员分析，“财产性税收的调节将是未来税收调节的大趋势，而财产性税收中主要的就是房地产税和遗产税。不动产登记暂行条例的出台将在制度上保障不动产登记工作有法可依，为未来房地产税、遗产税等的研讨、征收提供基础性保障。”

　　0546房产网（东营房产网）：2014年楼市趋冷，在央行新政策的刺激下，市场正在回归政策，但东营楼市库存居高不下，房价上涨乏力。