冯焱东：房地产要重视因企调控的同时还要关注因城调
房产政策调控
要给予中小房企金融支持
如何防范和化解广大中小房企可能出现的风险，牢牢守住不发生系统性、区域性金融风险的底线呢?笔者认为有两点需要高度重视。
一是监管部门在关注房地产供求关系和房价波动的同时，应该把中小房企生存发展状况作为一个重点来调研，及时发现苗头性问题，及早进行防范和处理。
目前央行、银监会十分重视调研房地产金融风险，调研频率较高。但我们要注意，能在银行贷到款的企业一般是大型房企及少部分中型房企，也就是金字塔尖的那部分房企，这部分企业风险相对较小，我们不能把调研这部分企业得出的结论来概括整个中国房地产业和房地产企业的风险，这样可能会以偏概全，误导决策层。
二是积极给予中小房企合理支持，核心之一是金融支持。中小房企普遍面临融资难、融资贵的问题，中小房企的融资除了联合开发这种股权融资和预售回笼内源性融资外，主要可能依靠民间借贷。民间借贷成本总体较高，且差别很大，低的年息在15%以下，16%~ 36%的可能占主流，更高的也有但占比较小。
同时，中小城市市场低迷，房价不涨反跌，如果一个开发商民间借款较多，就可能出现楼盘资金链断裂、工程烂尾、广大购房者付了钱拿不到房的不利局面，造成各方面负面影响。如果好几个开发商同时出现问题，就可能引发区域性金融风险。
所以要防范中小房企风险，地方政府应该积极给予中小房企金融支持，以“激发金融活力，促进金融资源优化配置”。办法至少有两个：
其一是鼓励金融机构特别是地方性金融机构成立专门的房地产金融部门，利用本土房地产市场和房企比较熟悉的优势，给予合理贷款支持。只要当地市场尚可，调查充分，项目手续完备，抵押充足，开发商民间借贷不多，很多项目银行还是可以考虑介入的。一方面要反对把中小城市和中小开发商妖魔化;另一方面又不能对中小房企存在的风险视而不见。
其二是发展房地产私募基金。我们可以鼓励和引导私募基金规范发展，把民间借贷资金通过私募规范化、合法化，同时整顿不规范私募基金，通过各种措施把开发商融资成本降低，对开发商形成一种正面支持。
防范中小房企风险的其他措施还包括鼓励企业并购、控制土地出让规模、棚户区改造、保障房建设与去库存结合等。
总之，房地产调控必须以开发商严重分化的事实为依据，建立开发主体的供给侧调控新思维，全盘扫描，搞清楚哪些开发商容易出风险，哪些开发商不容易出风险，找到重点，并及时防范和处理。
0546房产网（东营房产网）：不同地区的房地产区域出现明显分化，房地产调控要因城因地分类调控，在做好当前鼓励需求抑制供给的去库存大政策背景下，也要关注中小房企，给予中小房企金融支持，做好政策进一步深化和落实。
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