4月15日，东营市住建局发布《东营市中心城2016年季度房地产市场运行情况》，根据东营市房地产市场信息系统提供的数据，2016年季度，中心城商品房网上签约4152套，签约金额25.98亿元;新建商品住房签约均价5678.70元/平方米;中心城存量房交易1212套。与2015年四个季度的一系列数据对比显示，开发商对东营市楼市信心增加，市民对东营市楼市预期看好，东营市房地产市场持续回暖。

　　中心城商品房网上签约4152套，“量降价升”仍表明楼市回暖

　　据统计，2016年季度，东营市中心城商品房网上签约4152套，签约面积43.50万平方米，签约金额25.98亿元，涉及房地产开发项目168个。其中住宅(含公寓)签约2479套，签约面积37.79万平方米(包括附属面积2.56万平方米)。

　　“主要受春节诸多因素影响，每年季度通常为各地楼市的低迷期，这一季度的成交量往往是全年少的。”富海金港湾的销售经理告诉记者。

　　记者查阅2015年全年四季度中心城商品房网上签约的数据发现，签约量分别为3960套、7055套、6614套、6007套，季度的签约量的确少。

　　“与去年一季度相比，今年一季度的数据略微‘漂亮’，主要原因是，受全国楼市整体回暖，市民对东营市楼市预期更好。”业内人士指出，从2015年至今，国家制定出台了包括“降低公积金贷款门槛”、“商转公”、“降低首付比例”、“降息、降准”等多项调控政策，一、二线城市楼市迅速回暖，受调控和大中城市回暖影响以及三四线多数开发商“让利优惠”，库存虽高的三四线城市的楼市也陆续出现复苏，这一态势延续至今年季度。

　　市房地产协会的分析人士指出，“2015年全年四季度签约6007套，而2016年季度签约4152套，签约量上有所降低，但去年第四季度的签约量主要靠开发商降价的‘以价换量’政策取得的。”据统计，2015年第四季度中心城新建商品住房签约均价为5512.74元/平方米，这一数据比2016年季度足足少了165.96元/平方米。“看市场是否回暖，既要关注量，也要关注价，2016年季度，在涨价165.96元/平方米的情况下，仍然签约4152套商品房，所以我认为今年季度仍有较明显的回暖迹象。”

　　回暖迹象，还表现在商品房预售许可证的办理和批准预售商品房以及批准预售住宅的数量上。据统计，2016年季度，中心城共办理商品房预售许可证17个，涉及房地产开发项目17个，批准预售商品房5936套，其中住宅2966套;批准预售商品房面积46.60万平方米，其中住宅39.54万平方米(包括附属面积4.10万平方米)。

　　而2015年至四季度，中心城共办理商品房预售许可证分别为8个、22个、25个、21个，涉及房地产开发项目7个、15个、21个、17个，批准预售商品房2993套、3753套、8523套、4763套，其中住宅1057套、1896套、4456套、2607套。

　　“2016年季度办理商品房预售许可证比去年同期多9个;批准预售商品房和批准预售住宅套数，仅比去年第三季度少，比去年一、二、四季度均大幅增加。”分析人士认为，数据表明，东营市诸多在建项目正适当加快建设进度和推盘速度，说明开发商重拾市场信心。

　　中心城新建商品住房签约均价5678.70元/平方米，楼市预期被看好

　　据市住建局统计，2016年季度中心城新建商品住房签约均价5678.70元/平方米，而2015年中心城四个季度的新建商品住房签约均价分别为5586.44元/平方米、5641.25元/平方米、5734.22元/平方米、5512.74元/平方米。

　　与批准预售商品房和批准预售住宅套数变化曲线类似，2016年季度中心城新建商品住房签约均价仅比去年第三季度低55.52元/平方米，比去年一、二、四季度均有看涨，其中，比第四季度高165.96元/平方米，为高涨幅。

　　均价数据的变化是否能够真实反映东营市房地产市场住宅均价的变化?带着这个问题，记者走访了东城多数楼盘，“与去年四季度比，我们的盘均价涨了两百元。”东四路一家楼盘的置业顾问告诉记者，这样的说法也得到了中南世纪锦城置业顾问的认同，“我们新推的盘均价为5800元/平方米，比去年第四季度涨了两百多元。”

　　针对去年创出的高均价，即第三季度的5734.22元/平方米，金宇都市公馆的策划经理认为，“每年楼市的黄金期在第三季度，9月和10月被业内称为‘金九银十’，尤其是每年的9月往往会创出一年中的高交易量。市场被看好的情况下均价上涨，是符合价值规律的。”

　　除第三季度外，2015年剩余三个季度的均价都低于2016年季度，尤其是2016年季度比2015年第四个季度多出165.96元/平方米。分析人士认为，均价的增长主要受市场整体回暖影响。

　　据业内人士预测，如今东营市市民对购房置业较为理性，所以未来约5600元/平方米的均价将持续很长一段时间。

　　中心城存量房交易1212套，选购二手房的购房者约为两成

　　2016年季度，依据房地产市场信息系统存量房交易数据统计，中心城存量房交易1212套，面积14.96万平方米，金额5.94亿元。其中住宅1026套，面积14.05万平方米(包括附属面积0.3万平方米)。

　　据统计，2015年一至四季度，中心城存量房交易分别为795套、1370套、1326套、1256套，金额3.96亿元、6.59亿元、5.83亿元、6.07亿元。其中住宅578套、1058套、1086套、1070套。

　　从存量房签约数量上来说，今年一季度的数据与去年各季度变化不大，仍处在“不温不火”的状态。

　　不过，存量房均价却仍存在“跳水”现象。据统计，2016年中心城存量住房季度销售均价3968.9元/平方米，而2015年这一数据，四个季度分别为4477.52元/平方米、4103.98元/平方米、4038.57元/平方米、3980.12元/平方米，“从去年季度开始，一直持续到今年，每个季度的存量房均价呈下跌趋势，说明存量房价格受增量房冲击较大，受市场影响显著。”分析人士解释道。

　　存量房一般指通常意义上的二手房，从各季度新建住房和存量房的签约数量看，二手房基本是新房的五分之一，“新房依然是绝大部分市民置业的，购买二手房的多是有某些紧迫需求的市民，比如结婚急用婚房等。”房地产协会的工作人员如是说。

　　除此之外，2015年季度至今，存量房的销售曲线与新建住房基本保持一致。

　　据了解，从5月1日起，房地产业将实施营改增，在二手房交易方面，记者查阅国家税务、财政部印发的《关于推开营业税改征增值税试点的通知》发现，除北上广深之外，个人将购买不足两年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税;个人将购买两年以上(含两年)的住房对外销售的，免征增值税。

　　过去二手房交易按5%的营业税率征税，如果房价为100万元(人民币，下同)，需交5万元营业税;推开“营改增”试点后，需缴纳税额变为100÷(1+5%)×5%=47600元，少交税2400元。相当于以前二手房交易税负为5%，新政实施后降为4.76%。营改增试点推开后个人二手房交易税负没有增加，而且还略有降低。

　　分析人士认为，营改增对东营市二手房交易整体影响不大，但税负略降会一定程度上促进二手房交易。

　　0546房产网(东营房产网)：应该说，今年开局东营楼市整体向好，关键还在于年中的表现。四五月份市场好快一定程度上能体现全年市场的整体走势。