0546房产网（东营房产网）讯 在刚刚过去的2018年上半年，是迄今为止东营楼市为火爆的一年。新房成交量创历史新高，以至于上涨的房价让众多购房者感受涨势之迅猛并大呼“房子越来越买不起”!当然更令人忧心的是新房房源越来越少，东营中心城在售新房库存已逼近“警戒线”！所有这些都无不显示出2018年上半年火爆的东营楼市有些刹不住车的感觉。进入炎热的6月份后，虽然楼市有些变淡，但上半年的光芒依然是闪耀的。下面，0546房产网数据中心就为您系统地梳理下2018年上半年东营楼市火爆的种种...

　　2018年上半年东营中心城商品房签约量创历史新高,签约均价跨越7000元/㎡大关

2016-2018年上半年东营中心城商品房签约走势

　　据0546房产网数据研究中心统计，2018年上半年东营中心城商品房成交高达18540套(涵盖住宅、公寓、写字楼、商铺、储藏室、车库等)，成交面积突破200万平米，达200.24万平米。两数据环比2017年分别增长21.1%、28.13%;与2016年相比更是实现58.22%、70.3%大幅增长。2018年上半年东营中心城商品房实现如此超大体量的成交，主要是住宅放量成交的拉动所致，住宅大批量成交带动了车位及储藏室的放量签约。与此同时，2018年上半年东营中心城商品房签约价已达到7244.81元/㎡，环比2017年上涨18.97%，与2016年相比更是实现了25.03%快速上涨。通过上图不难看出，整整间隔一年，东营中心城房价已实现超过1000元/㎡快速上涨。而实现如此快速的上涨，同样还是住宅的拉动，当然，住宅市场的火爆催生了东营楼市的“旺市”，也带动了商铺及写字楼价格的上涨，尤其是商铺价格涨幅尤为明显。

2017-2018年第二季度东营中心城商品房签约走势

　　分季度来看，2018年前两个季度，东营中心城商品房签约量均十分惊人，尤其是二季度，单季度商品房签约量突破100万平米，达到109.22万平米，创下历史新高。以往季度为全年签约量低的一个季度，但2018年一季度91.02万平米的签约体量，仅低于2017年成交量高的第二季度，创下历年首季度签约量新高。前两个季度签约放量也体现出年后东营楼市迅速升温，尤其在3、4、5月份三个月，成为今年上半年成交高峰。进入6月份以后，随着天气日趋炎热以及日趋上涨的价格已超出众多购房者的购买力，因此，市场有所降温，但仍阻挡不了上半年如此大幅度的放量成交热潮。

　　2018年上半年东营中心城住宅签约价格创历史性新高多因素致抢房潮来袭

2016-2018年上半年东营中心城住宅签约走势

　　在过去的2018年上半年，东营中心城住宅签约量达到16808套，成交面积更是达到创纪录的175.71万平米，两数据环比2017年分别实现92.22%、30.11%大幅增长，与2016年相比更是实现137.97%、64.99%超高增长。与此同时，2018年上半年东营中心城住宅签约均价达到7081.55元/㎡，跨越7000元/平米的关口，环比2017年大幅上涨18.42%，与2016年相比涨幅更是达到26.12%。

2017-2018年第二季度东营中心城住宅签约走势

　　2018年上半年东营中心城住宅实现量价大幅齐涨的局面，甚至出现抢房潮，主要受两方面因素影响。、地王频现，东营中心城地价上涨，基本上中心城每个片区均出现过地王，地价大幅上涨，带动了所有片区在售楼盘快速涨价，众多客户“买涨不买跌”的心理驱使，也加剧抢房潮来袭。第二、供需结构因素，随着2016-2017年东营中心城大幅去库存，住宅高库存问题在2017年底已经不存在，甚至局部出现供不应求的局面。进入2018年，由于入市房源大幅减少，需求依旧旺盛，导致上半年众多楼盘出现无房可卖的局面，即时有房源出售也是多人抢一套房，这样抢房潮自然而然也就出现了。第三、恐慌性购房因素的驱使。不可否认，在2018年上半年，地价大幅上涨，带动房价快速上涨，这也使得众多客户十分看好未来房价上涨预期，纷纷加入购房者行列中，因此，可以说，上半年也存在“购房需求过度释放，提前透支购房需求”的情况，进而引发购房潮来袭。

　　分季度来看，2018年一二季度均实现了量价齐涨，其中第二季度为明显。在第二季度东营中心城住宅签约达到8915套，签约面积更是达到创纪录的96.65万平米，环比一季度分别实现12.95%、22.25%的增幅。与去年同期相比更是增长达到69.84%、20.92%。2017年至今不难看出，近两年的成交高峰期均出现在第二季度，也就是传统的“金九银十”已不复存在，取而代之的是上半年的“金三银四”及“红五月”，成为全年楼市为火爆的“黄金月”。

　　签约价格方面，涨势更为惊人，2018年二季度东营中心城签约均价达到7488.6元/㎡，逼近7500元/㎡大关，环比季度上涨13.75%、与去年同期相比涨幅更是达到22.81%，也就是在一年时间，东营中心城房价整整上涨了1678.78元/㎡，如此快的涨幅，在东营楼市历史上。而且2018年第二季度签约均价还涵盖原来补签的楼盘，刨除这些因素，如果仅以当前在售楼盘的均价统计，整体均价将会逼近8000元/㎡，东营住宅整体均价历经半年时间已经达到或赶超周边地级市，涨势可谓非常惊人，以至于众多购房者在楼市步入6月份后，发现自己越来越买不起房子了。

　　2018年上半年东营中心城仅入市商品房92.76万㎡供需关系日趋紧张

2016-2018年上半年东营中心城入市商品房及住宅数据对比

2017-2018年第二季度东营中心城入市商品房及住宅数据对比

　　2018年东营房价实现如此快速的上涨，一个很重要的因素就是供需日趋紧张。据0546房产网数据研究中心统计，2018年东营中心城商品房预售体量仅有92.76万平米，环比2017年减少26.65%，与2016年同期相比则减少1.39%，2018年上半年入市住宅也仅有82.48万㎡，环比2017年减少25.94%，与2016年上半年基本持平，微减0.93%。从上半年的入市数据来看，东营楼市前几年大力去库存后的隐患已经开始显现。由于在2016、2015年开发商拿地热情骤减从而导致2017年至今新项目入市量骤减，同时加之一些问题楼盘由于各种原因不能入市销售，同时，在这个过程中也不排除一些楼盘“捂盘”“惜售”的情况存在。因此，在2018上半年我们看到像东营碧桂园天玺、东营万达华府、东营理想之城(玉兰花园)、众成明月华庭、鑫都西湖湾、海通花语城等众多楼盘只要加推，房源几近售罄，“日光盘”频现。

截至到2018年6月30日 东营中心城及河口区、东营港楼市库存明细

2016-2018年上半年东营中心城商品房及住宅供求数据对比

　　而从2018年上半年东营中心城入市与成交情况来看，在旺盛的购房需求作用下，上半年商品房及住宅成交量远大于入市商品房及住宅成交量。尤其是第二季度，单季度的成交量竟然比前两季度的入市总体量还要多。这种“吃老本”情况的持续存在也使得东营中心城在售库存急剧减少。截至到6月30日，东营中心城住宅库存仅剩余7237套，住宅库存面积为116.09万㎡，按照第二季度的去化速度，理论上仅需3.6个月即可去化完毕，当然，刨除旺季因素影响，理论长去化时间也仅有5个月左右。这可以说东营楼市已进入库存高度紧张的红色警戒线。进入2018下半年后，2017年年底以及2018年上半年拍出的高价地已陆续开盘入市，虽然楼市库存紧张的局面有一定程度的缓解，但不难看到：高价地意味着高房价，进入2018年下半年东营中心城房价依旧会在高位徘徊。

2017-2018年第二季度东营中心城商品房及住宅供求数据对比

　　分季度来看，2018年季度，虽然成交量创下历年来新高，但是，我们看到入市体量依然保持原来少的节奏，商品房及住宅入市体量均未超过30万平米，进入第二季度，随着天气转暖，众楼盘建设进度加快推进，商品房及住宅入市量大大提升，双双超过50万平米，但仍旧不能满足旺盛的市场需求。在2018年上半年，东营中心城共消化商品房及住宅老库存分别高达79.99万㎡、69.29万㎡，创下历年新高。

　　2018上半年东营中心城写字楼签约面积超15万方远超历年

2016-2018年上半年东营中心城写字楼签约走势

　　随着住宅市场火爆，以前库存高企的写字楼去化速度也在加快，据0546房产网数据研究中心统计，2018年上半年东营中心城写字楼签约达到1091套，签约面积更是达到创纪录的15.05万平米，环比2017年增加12.82%，与2016年相比更是大幅增加165.9%。分季度来看，2018年季度和第二季度签约体量相差不大，一季度达到8万㎡，二季度为7万㎡。在2018年上半年我们看到，像金辰大厦、海通创客中心等主打写字楼项目实现火爆热销，其中金辰大厦项目位置优越，府前大街与东四路交汇处，加之高标准的内部配置，短短半年整体去化率已超过60%，而东营创客中心主打低公摊及超低价5400元/㎡起，进入2018年下半年，随着东营光谷未来城、万和大厦、沃德中心等新写字楼项目陆续入市，相信东营写字楼市场仍然会保持继续放量的签约态势。

　　2018上半年东营中心城商业用房成交9.48万㎡商铺投资热依旧旺盛

2016-2018年上半年东营中心城商业用房签约走势

　　2018年上半年东营楼市处于旺市中，商铺投资也非常旺盛。据0546房产网数据研究中心统计，2018年上半年东营中心城商业用房成交达到641套，成交面积为9.48万平米，成交量环比2017年上半年增加20.15%，与2016年相比更是实现67.49%超高增长。应当看到，2018年上半年东营中心城商铺投资不仅体现在像恒大黄河生态城、富海金港湾、万达赫府等社区底商，像东营万达广场万恋街旺铺、大海银座广场街铺同样受到投资者的热捧。与此同时，随着东营东城万达广场2018年7月12日火爆开业，大大改变了东城的商业格局，因此周边像2018年7月28日开盘的悦来港新天地、2018年下半年将推的众成嘉园商业部分以及在售的众成星街等都将大大受益。在当前旺市：住宅价格高企，部分客户转向商铺投资，与此同时，北二路拆迁也催生了大批客户转向新建商铺的投资热潮，这也在一定程度上加剧了商铺价格的整体上涨。当然，总体而言，东营商铺投资在下半年依旧会保持比较旺盛的态势，商铺签约量也将持续保持高位。

2018年上半年火爆的东营楼市让购房者大呼房价要涨到什么程度

　　2018年上半年东营楼市在前所未有的“旺市”中圆满落下帷幕。同时在这个“旺市”中，房价也上涨到前所未有的高度，而且在短短的半年间，东营中心城房价已经大幅度达到或赶超周边地市。在东营房价在与其他地市持平以后，下一步是否还继续涨，是众多购房者比较关心的话题。与此同时，2018下半年东营楼市是否还能保持上半年如此高的成交量，同样也是东营众开发商比较受关注的话题。应该说，进入2018下半年后，随着2017年年底至2018年上半年众房企拍得的高价地陆续入市，已经涨到现在的房价难有下降的空间，在当前基础上仍将会保持小幅上涨。此外，进入六月份以后，随着天气日趋炎热，受其影响东营楼市亦有所降温，但当前在售库存越来越少，虽然下半年将会有一些新项目入市，但整体供需结构仍趋偏紧。进入金九银十及十一月后，市场肯定会升温。至于是否会恢复到上半年的“旺市”水平，那要看已经逐渐理性的购房者是否会为此买单。

2018年下半年楼市走向何方 我们拭目以待

　　当然，进入2018年下半年，中央包括各地的政策环境也已日趋从紧，从2017年11月出台的东营版房产调控执行效果来看，可谓微乎其微，不仅房价快速上涨，成交量也达到历史性高位。但中央已经发布楼市从紧的信号，不仅对各地的棚改货币化安置政策进行调整，同时也紧缩银根，个人商贷利率已在原基准利率基础上上浮15%，达到创纪录的5.6%以上的高位。利率高意味着购房者的成本会大大增加，这将在相当程度上抑制投资性购房需求，当然对一些刚需及一些刚改客户而言，也会有一定的抑制作用。因此已经在上半年过度透支需求的东营楼市下半年如何走？走向何方？让我们拭目以待!

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