0546房产网（东营房产网）讯 在刚刚过去的2018年，东营中心城楼市经历了一个过山车似的发展历程，前5个月，市场出奇地火热，不仅成交量连创新高，而且成交均价也是节节攀升，量价齐升的态势如同脱缰的野马想刹也刹不住。不过进入6月份以后，市场骤然降温，成交量急转直下，并一直持续到年底，与此同时，房价在保持了三个季度的上涨势头后也在第四季度出现回落。因此，在2018年东营中心城楼市经历了一个大起大落的震荡过程。下面小编通过详细的成交数据为大家诠释2018年东营中心城楼市的发展历程。

　　2018年东营中心城商品房签约324.96万㎡ 签约价格涨了20.88%

2012-2018年东营中心城商品房签约走势曲线

　　由于2018年东营中心城楼市经历了一个震荡调整的过程，未能延续2017年以来的火爆行情，因此，在2018年东营中心城楼市一些主要数据均出现回落。根据0546房产网数据统计，2018年东营中心城共签约商品房29276套，签约面积为324.96万㎡(商品房涵盖住宅、写字楼、商铺、公寓、车库、储藏室等)，两项数据环比2017年分别减少5.95%、23.36%。尤其是2018年商品房签约面积整整比2017年少了将近100万㎡。当然，签约面积的减少主要原因在于市场转冷、房价涨势太猛超出众多购房者的购买预期。虽然供求依旧从紧，但抢房未能持续长久。从2012年至2018年东营中心城商品房签约走势来看，虽然，2018年经历了一个大起大落的过程，但总体签约规模仍然保持很高的水平，仅次于2017年，也好于非常火爆的2013年，这也说明东营中心城楼市整体市场容量在扩大，尤其是改善型置业人群在急剧扩张。

2012-2018年东营中心城商品房签约均价走势曲线

　　从签约均价上来看，2018年东营中心城签约均价突破7000元/㎡，达到创纪录的7429.53元/㎡，环比2017年上涨了20.88%，即2018年与2017年相比，每平米上涨了近1300元/㎡，当然，2018年东营中心城商品房签约均价上涨如此之快主要是由住宅价格快速上涨所致。关于住宅价格快速上涨的原因会在稍后加以分析。从2012年到2018年东营中心城商品房签约均价走势来看，前5年，东营中心城商品房价格较为平稳就，均在6000元/㎡以内徘徊。只有2017年和2018年两年涨幅较快，这两年签约均价先后跨过6000元/㎡和7000元/㎡两大关口。相信，跨过7000元/㎡这一个坎后，随着住宅价格保持一个上涨的势头且精装房时代即将来临，东营中心城商品房签约均价突破8000元/㎡、9000元/㎡两大关口将会在一两年内成为现实。

2012-2018年东营中心城住宅签约走势曲线

　　分季度来看，我们可以看到，前两个季度东营中心城签约体量均在一个较高的水平，尤其是第二季度达到创纪录的109.22万㎡，创下本年度单季新高。不过进入下半年后，东营中心城商品房签约体量骤然减少，第三季度同第二季度相比，整整减少了36.7万㎡，第四季度则继续减少，并创下年度新低至52.2万方，四个季度签约量的变化真实反映了2018年东营中心城楼市的发展历程。

2018年分季度东营中心城商品房签约均价走势曲线

　　从签约均价走势来看，前三季度均保持一个上涨的趋势，尤其是季度到第二季度，从6699.63元/㎡猛涨到7699.14元/㎡，两季度环比涨幅达到创纪录的14.92%，从此数据也可以看出，上半年不仅成交量暴增，房价也是涨势迅猛，是一个十足的抢房时期。进入下半年后虽然第三季度签约均价继续保持小幅上涨的态势，并升至年度新高至 7773.03元/㎡，但进入四季度后，市场未见大的回暖迹象，在年末一些楼盘推出一些重磅优惠带动下，东营中心城房价也应声下跌至7660.92元/㎡。不过总体而言，2018年东营中心城商品房签约均价已爬升并稳定在7600元/㎡以上的高位。

　　2018年东营中心城住宅签约突破2万套 房价一年内上涨超1300元/㎡

2018年分季度东营中心城商品房签约走势曲线

　　在2018年东营中心城住宅签约量继续保持高位。根据0546房产网数据统计，2018年东营中心城住宅签约达到24737套，突破20000套大关，环比增加32.41%。此外，2018年东营中心城住宅签约面积达到280.01万㎡，环比减少1.67%，与2017年基本持平。从2012年到2018年东营中心城住宅签约走势来看，2013年、2017年以及2018属于楼市大年，签约体量都在260万㎡以上。尤其是2018年，虽然经历了大起大落的震荡调整过程，但住宅签约量仍达到280万平米水平，属于一个相当不错的成交业绩。这一不错业绩的取得，刚改置业群体起到中流砥柱的作用。

2012-2018年东营中心城住宅签约均价走势曲线

　　从住宅签约均价走势来看，2018年东营中心城住宅签约均价涨势明显，签约均价达到7291.88元/㎡，环比上涨了22.02%，即相比2017年，房价上涨幅度超过1300元/㎡。当然2018年东营中心城住宅均价会出现如此高的涨幅，首要原因肯定是地价的大幅上涨，东营中心城主流地价从2016年的120万元/亩猛涨至2018年250万元/㎡水平，整个翻了一番，反映在房价上，则是每平米上涨了1700元/㎡。这只是刚开始的涨幅，随着2017年下半年以及2018年这些高价地全部入市，东营住宅均价势必会突破8000元/㎡大关。因此进入2019年东营中心城新建住宅价格还将处于上涨趋势中。

2012-2018年东营中心城商品房签约走势曲线

　　分季度来看，2018年东营中心城住宅签约量变化和商品房签约变化基本一致，前两个季度签约量出奇地高，后两个季度签约量出奇的低，尤其是2018年后两个季度签约套数甚至没有第二季度单季度高。以往每年一般个季度签约量低，但2018年是个意外，季度的价格在整个2018年是低的，属于房价上涨的爬坡状态，第二季度房价继续上涨，但越涨越买的抢房势头已经形成，所以在这个季度，成交量达到全年高，进入第三、第四季度后，由于房价涨势太快，超出购房者的逾期，加之银行信贷收紧、全国多地楼市遇冷，因此，东营楼市也骤然降温。成交量持续下滑，尤其是进入第四季度，虽然开发商出台优惠政策开始以价换量，但收效甚微，东营楼市可谓进入越降越无人买的淡季。

2018年分季度东营中心城住宅签约均价走势曲线

　　从2018年房价走势来看，东营中心城房价走势呈现倒V走势。尤其是前三季度均处于上涨轨道中， 这也是上半年地王频现、地价不断飙升的结果。另外，上半年供需从紧，东营楼市多个楼盘出现一房难求的局面，这也是房价不断上涨的重要原因。进入第四季度，虽然有一些楼盘开始出台一系列优惠政策，以价换量，以求实现2018完美收官，这也是第四季度东营中心城住宅价格出现下降的重要原因。进入2019年东营中心城高价地块楼盘已陆续入市，购房者也将对高房价陆续接受，因此，整个2019年东营中心城房价仍会在2018年基础上实现小幅上涨。所以买房者也可以根据当前以及今后的行情灵活选择购房时机了。

　　2018年东营中心城入市住宅体量创三年来新低 库存日趋从紧

2012-2018年东营中心商品房及住宅入市和成交对比

　　在整个2018年，东营中心城楼市都是在库存日趋从紧的环境下走来。根据0546房产网数据统计，整个2018年东营中心城入市商品房219.6万㎡，其中住宅仅入市167.42万㎡，仅比2015年稍好些。入市住宅体量骤然减少，且市场需求量在扩张，这也就导致东营楼市供需结构日趋从紧，这也在很大程度上加剧了房价的上涨。当然，新货入市之少主要原因在于2015年开始的强力去库存。同时，东营土地市场几乎沉寂了两年时间，开发商拿地少，当市场骤然转暖，但开发商手中无粮，只能出现多人抢房的局面，房价上涨也就在所难免。当然这种情况在2019年会稍好些，我们可以看到，在2018年只有季度入市商品房和住宅均在30万平米以内，其余三个季度，这两项数值均在40万方以上。尤其是进入第四季度，入市商品房和住宅正在迅速恢复常态。当然，进入2019年这种形势会有所缓解，2017年年底至2018年开发商所拍地块会在2019年入市，且政府多次出台政策严禁囤地。与此同时，加之当前楼市处于淡季，商品房去化缓慢，因此在2019年东营中心城楼市库存结构将进一步优化，多人抢房的局面将会大大缓解。

　　另外，从当前在售库存上来看，截止到2018年 12月31日，东营中心城的在售商品房库存为23333套，总面积为357.52万方，但在售住宅库存仅为6829套，总可售面积为113.59万平方，根据在售体量来核算，预计需要7.5个月，虽然依旧处于供需从紧的态势中，但距离供需平衡仅有咫尺之遥。当然，供需关系已经不再是影响楼市转暖的核心因素。价格、房价上涨预期以及整体大环境等因素也在深刻左右着楼市发展。所以，即使市场在售楼盘很少，但价格已超过广大购房者购买力，且市场整体观望气氛浓厚，这也决定了当前楼市依然很冷，购房者也不会贸然出手买房。因此，除非有重大政策刺激，在2019年楼市淡季还将持续一段时间。

2012-2018年东营中心城商品房及住宅去化率走势曲线

2018年分季度东营中心城商品房及住宅去化率走势曲线

　　从商品房及住宅去化速度来看，2018年整体去化率还是非常高的，尤其是住宅，根据0546房产数据统计2018年东营中心城仅住宅就消化老库存达到112.59万方，成为近7年来消化住宅库存高的一年。当然这也得益于上半年住宅越涨越买的火爆行情加上本年度住宅入市量创下新低。当然，2018年商品房则消化老库存77.87套，去化率为135.46%，属于中等水平，这与写字楼去化相对缓慢有较大关系。

2018年分季度东营中心城商品房和商铺入市一览

2018年分季度东营中心城商品房和商铺入市和成交情况一览

　　分季度来看，2018年前两个季度是火的两个季度，也是去化率高的两个季度，尤其是季度，商品房和住宅成交量保持高位，而入市新房源则创下历史新低，所以这个季度仅消化商品房及住宅老库存就分别达到36.02万平、29.7万平。因此，该季度的商品房即住宅去化率均超过200%。不过，市场转冷以后，去化率就骤然降低，尤其是第四季度，出现积累库存现象，该季度，商品房预售达到68.07万㎡，但商品房仅成交52.2万平米，即产生了15.87万㎡的新库存，因此，这也是一个信号，2019年随着新楼盘加速入市，但淡季新房去化缓慢，新库存会逐渐累计，这也很有可能再次出现供求过剩的局面。因此，东营楼市在经历了近两年供不应求的从紧发展后或很有可能再次进入供大于求的局面中。

　　2018年东营中心城写字楼签约20.81万方，创历史新高

2012-2018年东营中心城办公用房签约量走势曲线

　　在2018年，写字楼这个库存去化老大难的产品签约体量创下历史新高。根据0546房产网数据统计，2018年东营中心城办公用房签约1442套，虽然比2017年减少14.22%，但签约体量达到20.81万平米，突破20万㎡，环比2017年增加7.15%。2018年，东营中心城写字楼签约体量能突破20万平米，像海通创客中心、黄河三角洲国际广场、万海金地大厦等写字楼项目发挥了不可磨灭的作用。当然，尤其近一两年写字楼在建项目逐步在减少，与此同时，随着经济发展，一些中小企业陆续成立，也加大了对写字楼的需求。因此，进入2019年，东营写字楼签约量还有望再上一个新台阶，尤其是在新的一年想东营光谷未来城以及沃德中心等写字楼重点项目将陆续入市，加上一些在售项目，因此，东营写字楼签约体量很有可能保持一个较高的水平。

2018年分季度东营中心城办公用房签约量走势曲线

　　分季度来看，得益于市场旺季，前两个季度东营中心城写字楼签约套数和签约面积均保持高位，签约面积均在7万平米以上，尤其是个季度，签约面积达到创纪录的8.03万㎡。但进入下半年后，东营写字楼签约量也是急转直下，后两个季度的签约套数和签约面积甚至没有前两个单季度高。尤其是第三个季度，仅签约75套，签约面积仅为23978.38万㎡，创下年度新低。从中也可以看出，只要市场进入淡季，大部分产品都会受到较为严重的影响。写字楼受到的冲击也是非常明显。

　　2018年东营中心城商铺签约量突破15万平米 再创历史新高

2012-2018年东营中心城商铺签约量走势曲线

　　不仅写字楼签约体量创历史新高，商铺同样如此。根据0546房产网数据统计，2018东营中心城商铺签约套数为1066套，环比减少4.57%;但签约面积则突破15万㎡达到15.74万㎡，环比2017年增长9.31%。通过分析2012年至2018年东营中心城商铺签约走势来看，2017年至2018年东营商铺签约体量连续突破14万㎡、15万㎡两个台阶，东营中心城商铺签约体量正在逐步扩大。尤其是这两年社区底商、广场类商业项目不断涌现。在2018年，不仅东营万达广场万达万恋街实现全年热销，还有商业新品悦来港新天地入市，加上原有的大海银座广场、蓝色港湾、众成星街等商业项目。进入2019年，东营王府井生活广场已经开盘，此外，开发区中祥泰和众成分别拍下的2018-73和77号两个商住地块将会入市。因此，在2019年东营中心城商业签约面积将会继续保持这一体量，并有望再次攀升。

2018年分季度东营中心城商铺签约量走势曲线

　　分季度来看，东营中心城商铺签约量除第二季度突破5万平米，达到5.55万方外，其余三个季度均保持4万㎡以内水平。因此，东营中心城商铺签约走势虽然也受到整体淡旺季的影响，但影响幅度要比住宅和写字楼小一些。尤其是一些位置较好的社区商业和像万达万恋街以及悦来港新天地这些优质大商业项目，对广大投资客以及自营客来说属于硬通货，只要推出来，在价格合适的前提下，肯定持续受到抢购，也就没有了淡旺季之分。当然，随着一些新的商业项目入市，东营的商业格局也在发生着重大改变。如西城万达商圈正在逐步取代济南路商圈的地位，新区板块随着东营王府井生活广场入市、百货大楼庐山路店2019将开业，加上文化公园片区东营理想之城周边商业逐步成熟，因此新区商业格局也逐步成型。东城片区除东城银座商圈、新邦佣金广场商圈外，开发区倾力打造的莒州路现代服务业聚集区则成为东营又一核心商圈。因此这些商圈在扩充东营商铺签约体量的同时，也在极大地满足市民各种生活配套需求。

火爆的开盘场景成为2018上半年年东营中心城楼市一大缩影

　　2018年东营楼市经历了一次大起大落的调整过程后实现收官，虽然整体火爆程度未能赶超2017年，但仍然为大家呈现了一个更加繁荣的上半年。在这一年中有辉煌也有惨淡，有房价快速上涨时的疯狂，也有房价涨超预期的无奈。与其说下半年市场骤然转冷是楼市进入一个新的循环，不如说是市场多方主体对当前房价的调整适应过程。当然，当前楼市遇冷也是大环境所致，进入2019年随着央行降准、降息持续推进，信贷政策日趋宽松，加之一二线城市楼市转暖的强势带动作用，因此，东营楼市转暖也会很快到来。送走泾渭分明的2018年，迎来2019年，在2019年又将有一批新楼盘入市，而且在今年新入市楼盘位置会更好，当然伴随的是价格更高。而且在今年会有大批精装房入市，这也就意味着东营房价将会更上一层楼。当然，高房价也在考验着开发商和广大购房者的耐性，所以进入2019年东营中心城商品房以及住宅签约走势必定将会回归常态。当然，我们也会继续期待2019东营楼市给我们带来更多精彩。

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