从近几年招商地产拿地的节奏看,呈现的是逐年均增的稳健风格,近三年均衡在土地储备增长率在15%左右,感觉不到市场节奏的变化。
招商地产的一次激进扩张是在2007年,当年拿下447.53万平方米土地储备,招商地产现在超过1/3的土地储备来自2007年。
但这次激进突围并不顺利:2007年扩张;2008年释放销售,连续碰到金融危机及行业调控被大量囤积;2009年碰到机遇,收入爆发性增长;2010年融资失败,再被打压。
自此,招商地产重新回归保守。中投证券分析师李少明认为,相对大量的土地储备,招商目前的结转速度不够快。
广发证券(000776,股吧)分析师赵强对理财周报记者表示:“招商地产的扩张速度一直比较慢。从这几年发展趋势上看,万科这种高周转模式更具备竞争力,尤其是在当前政策调控下,中高端住宅受到的影响更大一些。”
但一个微妙信号是,2009年以来,招商地产有意识地提高了速度。2009年招商地产资产周转率从0.11提升至0.24,大幅度缩小与万科、保利和金地的差距。2010年前三季度,招商地产资产周转率为0.19,略高于万科、保利、金地。
“富二代”长不大的纠结
招商地产战略定位的背后,是对大股东深深的依赖。出身豪门招商局,招商地产是典型的“富二代”。
“招商地产大股东资源很多,比较依赖大股东,不用像对手一样在外面激烈拼杀,不用这么累。”上海一位不愿透露姓名的分析师表示,“在强大父亲的护佑下,招商地产自身的竞争力并没有充分发挥出来。”
相比之下,其他三者更有进攻性。“万科和金地的大股东持股比例都比较小,高管自我管理的色彩比较浓,股东市场化方面没有障碍。虽然保利也是央企,但军人作风比较激进务实。”中投证券分析师李少明表示。
这可以从招商地产区域布局看出。招商地产从深圳起步,珠三角区域是核心,占38%。其中,深圳土地储备比例为11%,且集中于蛇口等核心区域,土地储备过度集中在一线城市和消费力较强的二线城市。从区域贡献比看,在“招保万金”中, 招商地产依赖本部区域,外延辐射能力弱。不过,近几年来,招商地产的土储区域集中度逐步降低。
缓慢的招商地产,是招商局三大核心业务中薄弱的一环,成为大股东的心病。2009年末,招商地产仅占招商局总资产的18.3%,远远低于交通和金融业务。
而大股东的战略调整似乎在悄然进行着。
2010年8月,李建红就任招商总裁,其曾任远洋地产董事局主席,是招商局个有地产公司高管背景的总裁。
今年2月16日,招商地产公告称,原董事总经理林少斌升任董事长,原董事长孙承铭则前往大股东招商局担任副总裁,分管地产业务。
“这是正常升迁,管理层人员也没有什么太大改变,还是那个团队。”广发证券分析师赵强表示仍要继续观察。
此外,有分析人士指出,招商地产发展这么慢,一个重要原因是缺乏相应的激励机制。
“万科推出了股权激励,保利高管也持有股权,金地对管理层也有相当的激励,但招商地产并没有。”李少明说,“据我们了解,招商地产今年应该会推出相应的激励措施。”