新华网2月9日综合消息 今年1月1日起，海南省开始境外旅客购物离境退税政策试点。至此，海南国际旅游岛的建设又迈出实质性的一步。同时，相关的旅游地产的概念也再一次引起人们的普遍关注。
调控步步紧逼房企纷纷转型
近年来，尤其是在刚刚过去的“调控之年”2010年，国家对楼市的调控措施密集出台，步步紧逼的严厉调控意味着中国楼市在宏观政策环境层面面临的压力越来越大。事实上，由于大多数调控措施均主要指向普通住宅市场，在调控日益常态化的形势下，中国房地产业传统的以住宅开发为主的业务和盈利模式已经难以长久持续。为了规避调控和顺应形势的变化，众多房企纷纷加快转型，进军商业地产、投身私募或转战二三线城市；许多房企则把目光瞄向了旅游地产这个调控火力明显较小的领域。
“住宅市场饱受宏观调控之困，商业地产竞争激烈，且还存在‘商住倒挂’的现象，对于资金实力雄厚的企业而言，旅游地产是个不错的选择。”北京市某国有房地产企业商业地产相关负责人表示。
旅游地产开发为典型的区域便是近一年多来热炒的海南地区。据统计，目前中国房地产开发百强企业中已经有超过60家在海南进行房地产开发。雅居乐、富力、万科、鲁能、新世界、保利地产等开发商已经或正在抢滩海南。同时，各标杆房企也加强在全国范围内对旅游地产布局：去年6-9月间，万达率多支“联合舰队”斥巨资在各地投入多个旅游度假区项目；近3个月内，龙湖地产斥资54亿元拿下烟台、玉溪等地块，打造旅游地产项目……
泥沙俱下旅游地产乱象丛生
开发商借势变相圈地，“旅游”、“地产”成了两层皮
据统计，中国至少27个省区市制订的“十二五”规划都把旅游业作为支柱产业或第三产业中的领头产业，由此可见地方政府对旅游业的重视。同时，中国已是世界第四大旅游消费国，度假型置业需求更是以每年24%以上的速度增长。“旅游”与“地产”的碰撞，撮合了地方政府与开发商的“联姻”。
把旅游地产作为拉动地方GDP的动力之一，地方政府频繁出台优惠措施。实际上，部分旅游地产项目本身就是地方政府的招商引资项目。旅游地产前期投资比较大，大部分旅游地产项目都是在城市边缘地带，开发商必须承担起部分的政府职能，投入巨资建设基础设施、旅游项目、酒店项目等配套，所以政府也会做出一定的让利。
其实，“醉翁之意不在酒”，对于开发商而言，土地才是重要的。事实上，很多旅游地产项目的地块并没有经过招拍挂程序，常常是开发商和地方政府协商以后，只是走个过场。在一些偏远地区，地方政府急于改善当地落后的环境和基础设施。在这样的情形下，作为一种补偿，开发商拿地的价格相对就比较低。
三亚天泽湖畔营销总监胡楠木表示，从全国来看，旅游地产发展成熟的地区就是海南，但从真正的意义上来说，海南并没有真正的旅游地产项目。在其看来，目前“旅游”与“地产”的结合还不够紧密，还是两条线并行，没有接轨。
这也是国内旅游地产的一个怪圈，甚至被打上“借旅游地产之名变相圈地”的嫌疑。广东刀客地产顾问机构董事长谢逸枫指出，目前旅游地产的大问题就是借发展旅游之名，运作房地产开发项目，以突破限制严格的房产调控政策。从目前情况来看，炒作旅游地产概念的根本目的就是要推销旅游地产主题项目附带的房地产项目。这或许是继华侨城主营的主题公园+酒店+地产模式后，其他开发商群起效仿后却无疾而终的缘故。
中国综合开发研究院旅游地产研究中心主任宋丁指出，在目前旅游地产的迅速发展中，存在一个重大问题：在华侨城由旅游向地产扩张的模式成功之后，各种所谓的“伪旅游地产”或者“仿旅游地产”就出现了，而且更多的是以纯粹的房地产开发商的面目出现的。
宋丁表示，“我们接触过的几个大项目都出现过这种问题，他们在前期的规划根本就不能用，地方政府不批。当开发商给予承诺、地方政府交地之后，他们往往是集中力量盖房子，他们拿出的规划大多都是房地产规划，然后是象征性地做了旅游项目的规划，这是地方政府不能够容忍的，所以很多项目都搁浅了。”
早前，万达入主云南滇池国家旅游度假区就上演过这样的插曲。2003年，万达和昆明滇池旅游度假区管委会签订协议，计划在滇池旁打造大型旅游度假项目，规划中包括大型游乐园、湖滨高尔夫球场、旅游风情小镇、产权式度假公寓、联排别墅、独立别墅等。然而，住宅项目开发至第六期，其主题公园却迟迟未开工。终，昆明市政府于2007年从万达手中收回了闲置已久的旅游项目土地。
国内的旅游地产项目应坚决地走“旅游”和“地产”融合发展的道路。
另外，由于旅游地产所占土地远大于普通的房地产项目，也容易产生跑马圈地之嫌。“开发商拿下的上千亩地块不受‘一年之内动工开发、两年之内必须完成工程比例’的限制。”地产专家邓浩志透露说，因为上千亩地块的土地使用权并不是一次性拿下，开发商和政府只是签订了类似协议，开发完再拿，但实际这样的行为有囤地嫌疑。
