开发商变相圈地原因复杂

    开发商借旅游地产变相圈地，部分原因在于开发商，部分原因在于地方政府。

    首先，通过囤地，一方面，开发商通过时间差、价格差获得土地增值利润，尽可能大地获取土地；另一方面，开发商再以当前该地区的地价为参照，以计算土地盈利后的地价作为成本，再设计房价获取房屋开发利润。

    其次，由于单纯圈地囤积、炒卖土地的风险很小，比开发房屋的投入也要小很多，而土地卖出之后往往可能获得比开发和销售房产更高的利润，一些开发商成为纯粹的土地商人，他们只求等待地价上涨之后，将土地卖出，获取土地升值利润。这造成一些开发商只囤积买卖土地而不开发房子。

    再次，旅游地产项目所处的地块往往具有较强的的自然景观价值或人文价值，具有较大的稀缺性，区域升值潜力巨大，这也成为开发商倾向于大规模跑马圈地，却缓于项目开发的重要诱因。

    而刺激上述动因的一个重要因素则是不正常的房价持久上涨的预期。由于房价预期扭曲，房价持续上涨，面包的价格涨高了，面粉的价格也看涨，于是地价也被抬高。而地方政府处于政绩和利益的考虑，乐于见到地价上涨，甚至以各种手段推升地价。

    同时，中央的土地政策没有被地方政府彻底地贯彻执行，是更直接、更有力的推动因素。国家多年来多次出台政策打击土地投机行为，但是这些政策几乎没得到有力的执行。一些地方政府，在土地财政和个人利益的驱动下，对于国家政策阳奉阴违，乐于和开发商协同操作，把地价推高，以抬高后续土地的卖价而获得更多的卖地收入。

    例如，据一位不愿透露姓名的海南地产商称，一份有关部门截止到2009年9月底的囤地名单显示，名单榜上有名者基本都是些小鱼小虾，除了罗牛山、华润等少数知名企业海南闲置用地“在案”，其它的大型房企并未出现。真正的大鳄，其间利益错综复杂。即使对认定闲置土地的罗牛山、华润而言，也未有特别惩诫。华润海南4宗土地被列为闲置，隶属于海南华润石梅湾旅游开发有限公司的这4幅地块，均为2005年12月22日取得的旅游用地项目，约定开工日期为2006年6月30日，由于企业自身原因，至2009年9月30日尚未动工。

    旅游地产高收益的背后暗藏高风险

    尽管旅游地产可为房企带来较高收益，然而，高收益同样意味着更高的风险。旅游地产的开发模式属于后期盈利型，由于地块通常远离中心城区，拿地政策优惠，通常前期土地投入较低，但由于基础建设投资巨大、后期运营成本高、收益周期冗长，对开发商的资金实力和运作能力是一个严峻考验。

    “风险系数非常大，目前开发商拿下的都是二三线城市的郊区地块，其配套不完善，不可能马上就旺起来。”万联证券研发中心副总黄鹏认为，涉及旅游、商业地产的项目，其投资巨大，若在市况不佳时，可能会影响开发商的资金链。

    以知名旅游地产开发商华侨城为例，其主营的主题公园+酒店+地产模式，一次性投入资金很大，营运成本较高，收益比较平稳，但成长性不是非常高。其盈利主要靠地产，每年贡献大约80%的利润，旅游业务仅贡献不到20%。此外，如果不充分考虑就业人口以及消费人群，就盲目大规模建设酒店、会所、娱乐设施等都有很大风险。以华侨城在北京的欢乐谷项目为例，2001年华侨城开始与当地政府进行接触，2002年签订项目合同，2006年欢乐谷试营业，这是时间不短的培养期。

    旅游风景区“人见人爱”，面临被过度开发风险

    当前，无序开发旅游风景区的行为已经随处可见。不但是旅游地产开发商，包括地方政府和旅游经营管理部门，都热衷于在保护区内大兴土木。旅游风景区因其独特的自然资源和人文价值，正面临“人见人爱”的局面，一些权势部门和资本都想染指。一些地方则变相出让旅游风景资源及其土地，使旅游风景区出现了扭曲的产业化定位，背离了公益的开发方向，走向危险道路。更为可怕的是，这一现象大有愈演愈烈之势，旅游风景区保护困境突围已迫在眉睫。

    专家认为，在旅游开发的名义下，我国旅游风景区正遭受着有史以来严重的破坏。由于错位开发，那些精华、优美的自然和历史文化遗产，正成为城市的闹市区、平庸的商业区，甚至成为权势部门和资本的附属品。

    风景名胜保护困境源于制度上的缺失

    北京大学世界遗产研究中心主任谢凝高教授认为，风景名胜的管理涉及规划、建设、林业、文化、文物等各系统，关系错综复杂，管理体制不顺。后造成的结果就是决策权和执行权落到了地方政府手里。而地方政府又往往存在利益局限性，盲目地追求以旅游拉动经济发展，搞招商引资，搞房地产开发，以此作为自己的政绩。

    体制缺陷导致的另一个问题，是国家旅游风景区仍由各地管理保护，通过门票开发资金来保护。国家财政几乎没有资金投到旅游风景区，导致许多旅游风景区因此不得不走上“靠山吃山”“以景养景”的道路，后过度开发，损失惨重。

    宋林飞更指出法律制度上存在的诸多问题，如相关领域只有条例没有法律、领导“拍脑袋”随时可以改变建设规划、旅游管理执法没有强制性措施等题，如不及时解决，旅游风景区的保护只能是“纸上谈兵”。

    从地方政府的角度来看，必须要把旅游业做成真正的经济支柱，而不是将属于国民的稀缺旅游资源变成少数富人的私享领地，更要避免对旅游资源的过度开发，防止因为短期的经济利益影响长远的经济利益和自然、人文价值。