当前全国楼市降温明显。取消政府限价，部分开发商降价跑量，购房者预期悄然转变……今年以来出现的各种新情况都表明楼市正在告别“政策市”，开始步入市场化时代。业内人士表示，当前市场化调整将导致风险进一步凸显，政府调控和房企都将面临考验。
楼市开始步入市场化时代
房产商降价跑量、政府限价松绑、购房者预期发生变化……随着分类调控思路渐成共识，在告别政策市后，楼市的市场化因素也开始逐渐显露。
近，广州市叫停了被市场广为诟病的“双合同”，被看做是取消政府限价并转向市场化调控的开始。按照规定，开发商在申请预售证时须先签订《商品房预售承诺书》，须承诺不采用双合同进行销售，否则将面临违规行政处罚。
合富房地产经济研究院院长龙斌就此评论说，双合同现象是政府限价政策的副产品，政府限价导致房地产市场信息混乱，并让房屋市场和土地市场脱钩，不利于房地产行业健康发展。
不只是政府，企业对于楼市前景判断也更加理性。今年以来，房地产企业对房地产市场前景的看法日趋谨慎。数据显示，一季度全国房屋新开工面积同比下跌25.2%，房地产开发投资额继续放缓。
而在广东，一季度全省商品房新开工面积同比跌幅更高达35%，3月份新开工面积降幅扩大8.5个百分点，反映出企业在开发建设方面持谨慎收缩态度。
在销售方面，近期一些开发商加大了推盘力度。广州楼市“零首付”“垫首付”，杭州迎来第二波降价潮，一些开发商竞相降价，而在成都，开发商也加大了促销力度。
“以前房企关注焦点都在政府的调控政策，而现在更加关注市场本身，今年市场的内在因素将逐步显现，市场的手逐渐发挥作用。开发商不得不考虑到自己资金链的风险而采取促销措施，这些都是市场正常合理的反映。”中国城乡建设经济研究所所长陈准说。
“2014年是楼市行政化调控向市场化改革的过渡阶段，但目前离真正市场化阶段仍有较长一段距离。”房地产咨询机构克尔瑞公司分析师李权基说。
复杂局面考验政府调控水平
成交量大幅下跌、二三线城市土地市场降温明显、第二波降价潮来袭、中小房企资金链风险凸显、房地产下行风险拖累经济增长……在形势日趋复杂背景下，政府调控水平和智慧再次面临考验。
业内人士表示，在房地产市场开始步入市场化调整后，过去政府宏观调控下掩盖的一些问题将逐渐暴露，而宏观经济面临不小下行压力，楼市调整又拖累经济，错综复杂的形势将对政府构建长效机制和调控水平构成考验，楼市调控方式应更加注重市场化、长效化以及差别化。
广东省住建厅住房发展与市场监管处处长潘伟堂表示，房地产市场调控应注重因地制宜，分类指导，更加市场化的调节手段将取代行政式的调控手段。“房地产调控的新思路更加以市场为核心，更好地厘清市场和政府的关系。”
广东房地产协会也表示，地方政府应因地制宜适当调整政策，对于供求关系缓和、房价相对平稳的非中心城区，可考虑逐步退出限购、限价等行政干预措施，更多释放市场活力。
“今年经济增长的大压力无疑是楼市的调整，政府不能采取老办法‘托市’，使楼市调整再次夭折。经济增速一定程度的放慢应该接受，如果增速超过了下限，特别是明显影响到了就业时，可以通过深化改革释放红利、调结构培育新的增长点的办法予以抵消。”国家行政学院教授王小广说。
