4月下旬以来，上海自贸区土地流转相关条例有望近期公布的消息，让自贸区概念再度成为资本追逐的对象。有消息指出，条例出台后，上海自贸区内大量存在的工业仓储用地将被用于修建新的写字楼，从而吸引大量的企业和人流。然而，对于早已透支的自贸区板块的房价来说，这一消息并不能改变其逐步降温的现状。
“火上浇油”的自贸区房价
去年8月22日获批的上海自贸区，总面积为28.78平方公里，范围涵盖外高桥保税区、外高桥保税物流园区、洋山保税港区和上海浦东机场综合保税区等4个海关特殊监管区域。
“以这4个区域为支撑点，自贸区房产主要包括外高桥、川沙祝桥及临港新城等板块。”21世纪不动产上海区域市场研究部副总监黄河滔对记者介绍说。在自贸区挂牌前后，发展成熟的住宅市场一度受到市场的热捧。
在上海中原研究咨询部总监宋会雍看来，对于自贸区房地产概念，业内呈现出两种看法：其一认为自贸区是升级版的“经济特区”，在此概念下将会迅速掀起产业企业进驻热潮、人口消费涌入热潮，并对可能产生的物业需求抱有极高的期待;另一种观点认为自贸区表面上是经济概念，但实质是一个由负面清单、国民待遇等支撑起的、力求进一步释放改革红利的行政改革试点，对区域楼市影响应从长期来看。
但纵观去年这一地区的楼市表现，显然前一种观点更具号召力。
去年3月20日，阳光城控股全资子公司福建汇友源，以1.5亿元竞得外高桥新市镇E06-03商业地块。4月，阳光城旗下全资子公司福州滨江，再次以低价竞得外高桥森兰区域内的新市镇G03-17地块，出价1.005亿元。有媒体根据周边行情估算，在自贸区挂牌后，上述土地价格涨幅接近3倍。
“在自贸区概念没有形成前，我们在售的周边二手房均价在1.4万左右，而现在要卖到4万。一手房比如仁恒、绿城等价格都已经涨到了5万到7万。”阳光城置业顾问俞花在接受《中国经济周刊》采访时谈道，目前阳光城位于外高桥板块内包括阳光天地、阳光自由区两个楼盘均已售完。
上海中原研究咨询部提供的数据显示，去年8月自贸区挂牌前，外高桥地区的一手房平均月成交量在1.3万平方米，9月成交量达到峰值为5.5万平方米、成交均价34611元/平方米。而临港新城与祝桥板块的成交量、成交均价与之高度类似。
“去年上海的楼市整体一直上行，自贸区在这个节点上挂牌，对于按捺不住的投资者来说，等于火头上浇了一瓢油。”宋会雍说。
房价正在理性回归?
乐观者认为，随着上海自贸区体制不断完善，4个海关管辖区域相关联板块的写字楼需求会不断上升，由此也会继续推升住宅、仓储等房地产市场。但事实并非如此，数据显示，这些地区房价已开始回归理性。步入2014年，各地纷纷传来楼市降价的消息，让这一地区也感到阵阵寒意。
21世纪不动产高桥店在今年3月成交的一套潼港八村60平米左右的两房，从1月份130万元的总价下降至124万元，降幅接近5%。高桥季景分行经理王忠欢发现，原自贸区管委会周边的一些小区，春节过后的降价幅度要高于一般楼盘。
“往年的‘小阳春’今年看来是没有指望了，据我们观察，自贸区板块4月份交易量的降幅环比3月接近30%，而且一些购房者与卖房也有5%左右的议价空间。”22日，21世纪不动产市场研究部高级研究主管蔡冠宇对《中国经济周刊》记者说。
据上海中原研究咨询部提供的数据显示，自贸区板块在去年八九月放量成交后，从10月开始逐步进入消退期，而到目前已经进入调整期——一手房方面主要表现在外高桥地区部分企业着力推出少量特价房，价格调整幅度接近15%;外高桥二手房价格也在3月份悄然下调1000元/平米。
