市场探因

　　4月将现政策窗口期

　　今年全国“两会”在2015年政府重点工作安排中表示，要“稳定住房消费”“坚持分类指导，因地施策，落实地方政府主体责任”，并且“支持居民自住和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。”上海房地产研究院副院长杨红旭认为，这对房地产是“天大利好”、“政策口径梦回2009年”。

　　事实上，今年以来，货币政策调整已经让地产看到松绑的信号。2月4日，央行宣布2月5日起下调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。3月1日，央行宣布下调存贷款基准利率。这是去年11月以来，央行在四个月内第二次降息。自2014年9·30房贷新政以来，限购松绑、房贷利率优惠，随着一系列政策出台，楼市政策主基调已经从“紧”向“松”过渡。

　　中原地产市场研究部总监张大伟表示，从目前的市场现状出发进行判断，预计4月份可能是房地产调控调整政策出台的时间点。除首付比例调整外，不排除有更多的城市进行税费减免等政策，支持改善需求。整体来看，2015年的房地产市场政策面将明显宽松。

　　然而，货币信贷、楼市政策放松，能否让今年楼市重回2009年的火热，不少业内人士看法谨慎。瑞银中国首席经济学家汪涛表示，“尽管货币政策、财政政策以及和房地产有关的政策，都需要放松，但并非是回到2009年那种大幅放水，而是指今年需要货币政策大力放松，才能保持货币政策的中性，避免被动收紧货币政策。”

　　市场预期向好

　　看了半年多房子的王小姐近期决定入市，据王小姐介绍，她看上的是大兴天宫院地铁站附近的保利春天里项目。“我想买那个两居室，一直在看，没敢买，现在两会也结束了，基本已经定调了，并且利息什么的都有优惠，我觉得该出手了。”

　　王小姐告诉记者，她一直在反复犹豫，市场不好的时候不太敢进，怕房价继续下滑，但她认为，从目前的情况来看，今年北京房价下降的空间非常小，所以决定尽快入市。

　　和王小姐一样，多年来坚持租房的刘先生也动摇了。“我现在在各个中介那都登记了，想买个三环附近的二手房，总价在400万以内的。”

　　刘先生表示，北京的新盘一般都比较远，四环以内仅有的几个新盘价格都比较高，所以买二手房是他优先的选择。“我单位在东三环，所以我觉得买个三环沿线的就可以，三环房子比较旧，不能两全，还是方便为主。”

　　对于为什么犹豫很久选择在这个时间点入市，刘先生告诉记者，楼市向好的信号比较明显，如果不抓住时机，怕4月份的房价还要走高。

　　据担保公司“伟嘉安捷”数据统计显示，3月个贷市场成交量环比上月同期涨幅14%左右，其中房贷交易量上涨16%，而非交易类贷款成交量却出现下滑，环比上月下降6%左右。“伟嘉安捷”的专家认为，央行再度降息的政策出台后，购买意愿明显上升。与上月同期相比购房人受春节假期因素不同的是，很多购房人受到利好政策的影响从而加快入市步伐，赶在上半月办理贷款买房事宜，促使3月上半月的房贷成交量明显回暖。

　　蓄客数量大增

　　从季节因素来讲，在春节前后的近两个月时间内，楼市通常会在假期因素影响下进入盘整状况，市场需求走弱导致项目蓄客期拉长，市场供应也随之同步萎缩，部分楼盘将入市节点纷纷推迟到春节后，因此楼市的供应和需求会出现相当一段时间的“空窗期”。

　　而随着春节假期的结束，供需双方均从假期休眠状态中苏醒。在这段时间内积累的购买力，则为成交数据的迅速恢复提供了强有力的支撑。

　　“尽管项目入市量还没有增加，但实际推盘量出现大幅上涨，领秀慧谷共推出326套房源，而此前一周3个项目入市也仅新增供应73套房源。”亚豪机构市场总监郭毅分析，只有在拥有足够蓄客量的基础上，开发商才敢于一次性推出大量房源，上周单个项目的供量增加，是显示市场需求已经开始升温的积极信号。

　　历史回顾

　　楼市“小阳春”并非年年有

　　作为上半年销售重要节点，每年3、4月份，都是开发商集中推盘的时节，从传统来说，这个时节楼市成交量都会增加，与此同时，经过年初及春节的观望之后，每年3、4月份，购房者看房买房需求也会增加。然而，受到政策、预期等多种因素的影响，楼市小阳春并非年年都会如约而至，因此，每年3、4月楼市是否出现“小阳春”，成为一年楼市冷热的风向标。

　　回顾这几年楼市春季行情，明显呈现反复表现。楼市“小阳春”为明显的要数2009年，受2008年全球金融危机，楼市深受其害，随着房地产调控政策的深度松绑，在政策利好、信贷支持、通胀预期等多种因素影响下，2009年房地产市场终于走出了2008年的低迷，特别是在春节之后，整体楼市开始出现回升。

　　来自机构统计显示，2009年1到4月，中国各主要城市的房市摆脱了持续一年的量价齐跌的低迷态势，经历了一段所谓的“小阳春”行情，很多城市不仅交易量相对2008年有大幅增长，价格也悄然提升。特别是2009年4月份以来，这种量价齐升的态势在各大城市普遍涌现。以北京为例，4月份北京期房住宅成交量创2006年5月份以来新高;二手房价格不到一个月每平方米上涨了1000多元。

　　在楼市“小阳春”的强势带动下，2009年全国楼市增长比率大幅攀升，置业者的购买热情也越来越旺。2009年楼市迅速转入“快车道”，成交量和房价攀上新高。

　　然而，2014年以来，北京商品房市场观望气氛浓厚，传统“小阳春”迟迟难现。在3、4月入市的所有项目中，无一项目出现单日售罄，2013年频现的“日光盘”难觅踪迹。

　　去年一季度，北京商品住宅仅成交了16238套，创下了自2006年有网签数据以来的历史低值。从供应上看，随着上市项目量增多、供应规模增大，选择平价跑量的刚需项目将越来越多。然而，在信贷收紧、个别城市楼盘降价等多方因素的冲击下，去年楼市供需双方的市场预判已经出现转向，购房者的观望情绪普遍增强，去年楼市“小阳春”行情终落空。

　　但楼市的运行总呈现出波浪状，经过去年长达一年的冷寂，从去年年底开始出现的种种迹象显示，今年的小阳春已经成为必然。2014年央行发布9·30房贷新政以来，已经出现两次降息一次降准，各级公积金也纷纷推出更有利于首套置业的政策，楼市政策主基调从“紧”向“松”过渡，都预示着今年的暖意，加上两会期间高层释放的信号，部分敏锐的置业者必然会先期入场，推热楼市。

   0546房产网（东营房产网）：对于购房者而言，降息不仅仅意味着购房成本的降低，更是增加了入市信心。展望3月，市场有望逐步升温，同时城市间分化格局犹存。