金融化

　　房价和地价的决定因素是有差异的。房价是由客户需求、购买力决定的;而地价更大程度是由资金的供求决定的，每一个高地价推出的背后，都有一个金融因素。房地产本身越来越成为金融产品。在美国和西欧，大量的房地产的业态是以金融产品的方式存在的，这也是我们不得不面对的新常态。

　　3增长方式新常态—存量盘活

　　一个成熟地区的房地产商做的事本质上就是不断的修改产品，以匹配不断变化土地属性。比如曼哈顿这座百年城市，如今依然可见城市里很多的塔吊在建设施工。由于人不断的增加，商业的不断增加，曼哈顿的房地产商们，会把一个写字楼变成酒店，也可能把酒店变成写字楼。

　　如果说上述存量盘活的依据是土地属性不断变化，那另外一个存量盘活的依据就是效率提升。现在的城市发展告别了摊大饼时代，变成了城市功能再造的时代。存量盘活蕴含大量商机。毛大庆先生创业的WE WORK，正是通过存量盘活，提升了使用效率。

　　4产品价值新常态—均好之上创造用户体验

　　另一项新常态是产品价值的形成。之前我们说房地产产品价值就是均好，建筑设计、室内设计、户型、景观、立面、客户服务各方面都要均好，这是黄金时代房地产做产品重要的特色。今天我们会觉得，除了均好以外，在某一个方面创造用户的体验是能够成功的根本。

　　我们看到绝大部分的城市市场，都是几家欢乐几家愁，会有一批项目卖得好，也有一批项目卖得不好。今天的绝大部分的项目，如果你在这个片区里面是第二，往往就是失败。

　　跟互联网的哲学是一个道理，怎样成为，越来越依托于用户的体验。我举万科的两个例子，一个是北河沿甲柒拾柒号，可说是目前国内配置的项目，到里面像看一个精品的博物馆。另外一个是长阳半岛57平米的loft产品，实现了卧室、工作间、创业空间等灵活运用的可能，是空间的体验。

　　5配套服务新常态—用户参与共建

    配套服务进入2.0时代，是配套新常态的核心。配套服务更需要变成一个用户互动的平台，有参与感，可以互相服务。

　　譬如说，现在的配套服务很讲究的概念，万科近实践的东西有咖啡馆;另外一个实践的案例是社区图书馆，让所有人都捐书到里面，同时大家再免费借阅。

　　同样的，伴随着劳动力成本越来越贵，人口红利不断减少的时候，未来社区有可能是这样的：当你有空的时候可以照料隔壁的老人，记录两个小时志愿服务;而当你上班的时候，隔壁邻居也会照顾你的父母两小时，有很多很多这样的可能性。

　　以上讲的，是新常态下的配套服务，包含在“北京万科社区服务2.0版本”。这个2.0版本即将于四月在北京万科首发，敬请期待。

　　6管理创新新常态—大数据思维

　　渠道颠覆是管理创新的新常态的一个很好的试炼，从“广告思维”到“渠道思维”再到“大数据思维”，所有的渠道创新后都需要大数据找到更的客户，这就是管理创新常态。

　　比如，与淘宝的跨界合作，从流量导入合作，到生态系统合作，再到数据库合作，终也回归至大数据思维。很多人知道万科和淘宝联合卖房，而实际上万科联合淘宝的精髓在于后续的大数据使用，我们通过与淘宝平台的合作，去发现一类实际购买成交的客户他们的淘宝行为，这些行为的数据可以用来作为挖掘目标客户的路径。

　　再比如，与通讯运营上的跨界合作，都是把一个小的渠道开拓为一个大数据平台。万科的数据也不小，比如说万科在北京去年实现6.2%的占有率，但考虑到一个用户购房会走访5-10个项目，也就是说接近有50%的客户都来过我们这里看过，所以我们占有50%的客户样本数据量。但是比我们更大的是电信、移动以及搜房等运营商掌握的数据，这些数据联合一定会产生很好的效果。

　　7组织架构新常态—任务导向型组织

    新常态里面，还有一个组织架构的新常态，用北京万科的实例来说，是一个任务导向的组织。

　　某种意义上来说，房子是离互联网远的行业，所有的互联网的颠覆对开发商来说是渐进的过程。营销开始，后面是物业，终这种新的方式必然会带来一定的影响。在这个过程中，房地产中间环节又特别多，我相信我们要应对好这个市场，内部要进行变革，我们需要通过一些两层的组织架构，实现我们跟客户的距离更近。

　　今天谈到很多的变化，谈到很多的新常态，包括白银时代的新常态、移动互联的新常态、增长方式的新常态等等。但是后我也想跟大家分享一下我们在如此乱花渐欲迷人眼的时代，万科的坚持是什么?——那就是：“不忘初心，为的是拉近与客户的距离;万科也会不断地创新，改变自己，为客户提供更好的生活。”

　　0546房产网(东营房产网)：除了均好以外，开发商在某一个方面创造用户的体验是能够成功的根本。