华南某上市房企战略发展部门一位管理人士分析,尽管2015年一二线楼市的整体销售要好于去年,但对于大多数房企而言,在去库存阶段,销售价格仍然上不去。
目前的数据显示,2015年房企销售排名靠前的百家房企中,仅标杆房企中的15家完成全部销售目标,近八成房企难以完成今年的销售目标任务。
1月14日,合景泰富发布未经审核的2015年全年业绩公告,2015年销售202亿元,仅完成全年225亿元销售目标的89.78%,同比下降1.46%。此外,世茂房地产公布2015年的业绩显示,2015年世茂累计实现销售670.4亿元,仅完成全年720亿元目标的93%。公告同时指出,世茂的累计合约销售总额和销售总面积同比分别下降4.5%和4.3%。
“这尤其以中小规模企业为典型,前几年过于集中布局一些市场需求不足的二三线城市或周边地区,且产品较为单一,一旦市场热度趋减,他们成了先受影响的一批房企。”上述分析人士称。
而从去年的销售情况来看,大型品牌房企的优势则更加明显。据克尔瑞机构的房企销售排名显示,2015年年度销售额实现千亿的房企数量是7家,包括万科、恒大、绿地、万达、中海、保利、碧桂园。
“千亿规模以上的房企市场规模、市场占有率将越来越大,这已经成为趋势。这几个公司的市场份额加在一起几乎已经占据全国整个房地产整体份额的70%,而且这个集中度还在继续。”中国房地产测评中心主任丁祖昱表示。
同策咨询研究部总监张宏伟表示,尽管去年市场交易量有所回升,但中小房企仍然面临生存困境,原因在于银行“惜贷”的基本面并没有本质改变,中小房企的销售状况也没有出现明显好转,甚至还维持继续下滑的局面。
利润率下滑预警
不过,业内人士分析,在持续多年的房地产调控强压影响下,多家上市房企即使没有亏损,但由于商品房开发项目储备少和现金周转压力大等因素,整体业绩也逐步逼近盈利警戒线。
从去年的房企业绩来看,企业利润率下滑已经成为大势所趋。
在50家发布2015年年报预告的上市房企中,嘉凯城净利润变动幅度大,其预告净利润变动幅度为-6138.19%。嘉凯城表示,公司房地产项目销售规模大幅下降,一线城市交付项目数量下降更为突出,毛利空间缩减显著。
“据我们这两年对房企的观察分析,近两年房企毛利率下滑速度非常快,大概每年下滑3-5个百分点,净利润率则每年下滑1个百分点,这样的下降速度在其他行业基本是没有的。”兰德咨询总裁宋延庆告诉记者。
