资金链悬念

    政策之外，开发商的资金链悬念同样左右着房价走势。据相关统计，已公布年报的40家开发企业，负债总额达到6000亿。

    但在4月10日的小型聚会上，任志强表示，这一数字并非开发商的实际负债水平，因里面相当一部分为开发商的预售款。

    按照惯例，开发商负债包括有息负债（银行贷款）及未结算的销售收入，事实上并不能够反映出其真实负债状况。

    如万科去年销售额1000多亿，只结算570亿，尚余400多亿，今年一季度销售额超过300亿，因此其有800亿负债是没有结算的销售收入。若按税前是20%的利润率计算，将有160亿利润。“实际上真正的贷款连1500亿都不到，不表示现在现金流紧张到迫使开发商降价。”任志强说。

    多家受访企业均表示，当前判断企业的资金链状况，除了现金流，还需看企业的生产结构。“现在等着卖房的不好过，但已经卖完、只需交房的公司却很舒服。”

    阳光100常务副总裁范小冲分析，从资金状况看，大多数开发商的维持正常运转并无问题的，关键是看企业战略。“如果要继续扩张，则可能有困难。”

    阳光100已深耕二、三线城市多年，受此轮调控影响较小。范小冲表示，阳光100目前融资途径并不少，先是快速回款。“但我们不会率先降价，承受各方压力太大。”范小冲说。

    2008年，万科售楼处曾因率先降价而受前期购房者冲击，多家受访开发商表示，此举阴影始终未散。尽管回笼资金是选择，但开发商更青睐拓宽融资渠道，如借道信托融资，又或压缩成本。“我们在拿地上也已经很谨慎，包括对付款方式的选择。”范小冲说。

    “内房股”如龙湖、碧桂园等纷纷举债。而对A股上市公司而言，只能另谋出路。

    3月30日，万通地产新任总经理云大俊对《财经国家周刊》记者表示，资金链问题已经不是一个伪命题，但“对稳健的公司来讲，贷款还是有倾向性”。

    龙湖地产执行董事秦力洪同样承认，常规的融资渠道正在收紧，快速销售、回笼资金的重要性愈发凸显。不约而同，龙湖地产与远洋地产在北京的项目均采取“低开”策略。 

    但范小冲表示，“限购令”在多地的实施，使冲动型置业者大幅减少，转而慎重追求一次到位。“比如购买大户型，限购政策下，再转手已经不大可能了。”范小冲认为，此种心态下，“简单的降价未必带来快速销售”。

    根据任志强的统计，深度盘整的2008年，楼市大降幅为20%，而现在远比2008年好过，目前开发商的降价动力不足。 

    房价难降：地产商的结构调整

    通胀预期被看做政策松动的大影响因素。

    数据显示，今年以来CPI与PPI不断攀高。前者对应农民工工资的提高，后者对应生产资料价格的上涨，根据公开资料，3月份此两数值之和已经超过12%。按照这一水平，房价下跌10%，则意味着开发商降价20%。

    “综合各种形势，后形成的会是价格的波动，从全国来说，我们估计不会超过15%。”任志强说。

    供需矛盾则可能成为房价难降的另一主因。

    分析人士表示，2010年新开工面积16亿平方米，以此计算，今年6月份之前楼市供应量应急剧上涨。但地方政府与开发商不约而同地选择了等待。“地方政府在控制出货量，单价太高不给预售证；而限购政策导致很多开发商本身也不愿意领证。”上述人士透露，目前北京的库存量约为6万套，而这一数字在去年为8.6万套。

    根据任志强估算，今年的北京新开工面积只有8亿平方米，比去年少一半。“严重的是，今年开工量下降会影响明年的供应，明年没有房子卖怎么办？”任志强说。

    开发商的谨慎，使得未来两年楼市很可能呈现供不应求之态，万科的表态可为佐证。3月30日，在万通地产投资者大会上，万科执行副总裁丁长峰公开表示，万科判断2011年是调控时代的开始，“所以对于万科超过1000亿体量来讲，保持经营的安全是我们底线。所以近对所有项目开工节奏进行调整、对所有品类供应进行调整”。