“未来三个季度具体能够卖多少，我也不好说，但一定会超过2011年，至于超多少，现在我也不敢夸下海口，因为招商的特点还是比较稳健。”

　　在一季度的销售实现增长后，对于今年的全年目标，招商地产董事长林少斌在4月17日举行的2011年度股东大会上还是如此谨慎的表述。

　　据当日晚间招商地产发布的2012年一季度报告显示，期内公司实现营业总收入36.06亿元，同比增长27.30%;净利润为4.29亿元，同比下降23.53%。

　　事实上，对于一季度的实际签约额，林少斌在股东大会上还透露，一季度招商年初的计划是50亿的销售目标，实际完成了55亿的销售额，这是签约金额，实际认购数还要大一些。

　　至于一季度净利润同比下降的原因，招商地产董秘刘宁对观点地产新媒体表示，主要是期内的合作项目净利润增加，公司少数股东损益达到1.4亿元，同比大幅增长近160倍，因此导致归属上市公司股东的净利润下降。

　　其实，在销售方面，招商地产一季度的业绩确实有增长，仅以其位于深圳的招商雍景湾、招商官园、招商果岭而言，一季度三个项目的总销售额超过25亿元，招商果岭单盘更是超过10亿元。

　　而这或许与今年一季度期间，招商地产在全国的促销活动有关。

　　当时外界称，招商地产在全国的多个项目采取了降价促销的方式，更有戏言此举是受招商局集团的要求，不过随后招商地产对这一事件作出了澄清，并称仅是配合招商局集团成立140周年庆而进行的促销活动。

　　不过，对于这一促销活动，招商地产总经理贺建亚在股东大会上也坦言，期间确实对招商系内部企业员工实施了一定的优惠举措，先让招商系的员工能够得到一些好处。

　　对于下一阶段的促销活动，贺建亚称，从二季度开始，会在招商系的公司和客户层面，采用一些如团购等组合的方式，借助于公司的渠道和客户加大营销力度。

　　另外，在4月17日举行的年度股东大会上，林少斌和贺建亚均强调，招商局集团的支持和背景，将是今后招商地产发展的大优势。

　　以下是招商地产2011年度股东大会现场答问实录整理：

　　现场提问：之前我们对2011年净利润超过20亿以上的12家公司做了一个简单的统计，其中包括万科、恒大、保利、碧桂园、龙湖、华润、以及绿城等，而招商地产的净利润增长在这12家当中是排在第9位。请问公司对这方面有何看法?公司对未来净利润的增长有哪些思考?

　　贺建亚：其实公司和股东一样，净利润都是我们关心的问题。近两年来，按照集团的统一要求，我们也加强了与同行的对标力度，这不仅是净利润、总额增长的对标，而是包含20多项财务数据和管理数据的对标。

　　2011年招商地产的业绩跟上一年相比，营业额增长超过40%，利润总额增长超过30%，应该说在过去的基础上还是保持了一个比较大的增长。

　　未来利润的增长依然是我们关心的核心问题，在今后的发展过程中，我们一定会把利润保持和利润增长作为重要的事情来考量。

　　从未来的房地产市场形势来讲，可能竞争会进一步加剧。再加上房地产市场受调控影响，在一段时间内整个趋势并不是十分的乐观。在这样一种严峻的环境下，市场需求的抑制和竞争加剧，会对大家利润总额和利润率的提升都有较大的影响。

　　也正是这样的原因，公司意识到仅仅靠规模的快速增长，靠杠杆效应、投入资源并不是保持利润总额和利润率的核心方式。也许以前的好光景采用这样的方式比较合适，但是未来更多还是要靠培养自己的核心竞争力和进行精细化管理，以及有效的成本控制等。

　　所以，在公司未来的发展过程中，我们会以利润的保持和利润的增长为核心内容，同时监督公司管理效率和运营效率的提升，以此来获取效益。

　　同时，我们也会适度保持一定的规模，也会把握市场机会，在集团的帮助和支持下，获取一些好的资源。总的来说，对公司未来的业务增长和利润增长，我们还是比较有信心的。

　　现场提问：招商地产去年房地产业务的毛利率是56%，哪些具体项目的毛利率是比较高的?预售账款里面的毛利率大概有多少?

　　黄培坤：我们2011年结转的项目大多数是2010年的，结转的主要是一些利润比较高的项目。我们去年结转营业收入是150亿，在结构里面高端楼盘的比例高一些，相对的毛利率确实是很高。

　　不过，2012年的毛利率肯定会比去年低。因为去年的销售受到市场的影响，销售加快之后，价格肯定是往下调了，利润率一定会往下跌。因为今年卖的楼要进入到明年结转，而去年预售账款100多亿中的大多数会在今年结转，我想2012年也是30%的毛利率，不到40%。

　　现场提问：请问招商地产一季度的具体销售情况怎样?全年又能完成多少销售额?

　　林少斌：一季度我们年初的计划是50亿的销售目标，我们实际完成了55亿的销售额，这是签约的数，实际认购的数比这个还要大一些。

　　进入四月份，我们的销售势头也还不错。所以，未来三个季度具体能够卖多少，我也不好说，但一定会超过2011年。至于超多少，现在我也不敢夸下海口，因为招商的特点还是比较稳健。

　　我们今年全年的业绩是坚决要超过2011年，这是给大家表的决心。

　　现场提问：之前有消息称，招商地产一季度在全国范围内进行了降价促销的活动，那么下一阶段还会不会有特别的举措?

　　林少斌：之前新闻媒体有一些误解，说集团下命令让我们借140周年庆打折，根本不是这样，我们也对网上的一些错误信息进行了纠正。

　　贺建亚：在集团140周年庆的形势下，叫抱团取暖也好，或者叫先从内部树立信心也好，我们确实对招商系内部企业员工实施了一定的优惠举措，先让招商系的员工能够在这样的形势下得到一些好处，我们也能够有效地把一些房源推销出去。

　　从二季度开始，我们就会延伸这种交叉营销的成效，会在招商系的公司和客户层面，采用一些如团购等组合的方式，借助于我们公司的渠道和客户加大营销力度。

　　比如说我们的招商银行推销金融理财业务，客户的私人理财经理可以替我们推销房地产业务，这不是特别困难的问题，也不需要集团强制要求，大家底下针对企业进行这样的有效交流就行。