2012年，系列房地产调控政策陆续地出台，令全国一线城市房地产市场开始出现了量价齐跌的形势，昆明这个二、三线城市也不例外，消费者观望情绪浓厚。限购令的出台，导致昆明各大售楼部看房量明显减少，投资性需求受到抑制。

　　为了应对明显转变的市场环境，本地开发商的营销部门成为忙的部门之一，只要市场新出一个政策，房企们闻风而动立刻召开马拉松式的营销会议，商量更加适合市场的销售战略。不过，由于自身条件以及对于市场判断的不同，本地开发商的销售策略也是各不相同。云信黄金楼市记者采访发现，不少本地开发商将用降价或者低付来吸引购房者的目光，当然有的开发商变得异常谨慎，将开盘时间一拖再拖，“无法确定”成为回复何时开盘的业界口头禅;有实力的开发商，则索性转战商业或者州市地产等。

　　可见，这是一场时间与金钱的竞赛，政府在看、开发商在看、消费者也在看。本地开发商如何突破重重束缚，费尽周折把房卖掉;消费者如何慧眼识金，挑到价格实惠的心仪房源，是个问题。此时，房企的营销思路成为抢占客户的杀手锏。

　　延期开盘开发商爱“面子” 开盘再等等

　　从政策层面看，2012年中央政府坚持房地产调控不动摇的态度越发坚定，继续严格执行抑制投机投资性需求的政策措施并未放松。从货币政策看，央行表示，2012年将继续实施稳健的货币政策，目前没有收到放松房地产开发贷款的信号。在此大背景下，有些开发商选择降价快跑，也有些开发商则选择“等等看”。

　　如果常常翻阅报纸，相信大家对于官渡区日新路中段的某大型复合项目并不陌生。它原定于今年春节过后开盘，然而时至今日，它仍然还没开盘的动静。真是“月月复下月，开盘成蹉跎”。

　　此外，位于五华区马街街道办事处的某城市综合体项目，原定于去年3月份进入市场，但到今年，原本超现代又超前的售楼部体现中心都变成常规产品了，房子还未能定下何时开盘。究其原因，据项目相关负责人介绍，还是预售证惹的祸。

　　不仅如此，记者还发现昆明不少楼盘，虽然已经是现房或者准现房，但至今未正式开盘。对此，有业内人士透露，在楼市调控政策频频出台的情况下，观望的买家增多。因此，不少开发商均决定推迟开盘。

　　记者在昆明四城区采访了解到，不少此前正在紧锣密鼓进行销售现场装修，并频频召开营销会议的项目，也纷纷放缓了脚步，不再强调一定在今年上半年上市。一位不愿意透露名字的业内人士对记者说，此次调控要持续多久谁也不知，但开发商为了避免目前开盘冷场，很多企业均选择不断蓄水储客，达到一定程度后，小范围内部消化。很少有楼盘像过去那样大肆宣传开盘了。

　　记者点评：推迟发售，名义上是工程未完工，预售证未发放等客观原因，实际上却是开发商需要对调控政策进行理解和消化。从昆明市场反馈的情况分析，推迟卖房的开发商手中的产品多以大户型单位为主，买家多以按揭方式购房，受到新政的影响更加明显。

　　降价

　　限购不停以价换量成好使的招

　　今年1月起，昆明北市区率先扛起“降价让利”的旗帜，搅动了楼市的一江春水。无论是地处一环和二环之间的金尚俊园毛坯房均价7600元/平方米的开盘入市，或者是紧邻二环的江东禧瑞都放出精装修均价6600元/平方米的重磅消息，再到近日一环边葡萄街区开盘起价7080元/平方米的广告出街……北市区众多新盘的低价入市开盘策略，赢得购房者的一片叫好，也重新定义了北城环线楼盘的价格。

　　然而，昆明市中心和南市区的楼盘也不甘寂寞。位于市中心金碧路中段的金兰苑·金碧公馆，目前已为准现房，均价约12800元/平方米;位于南城彩云北路与广福路交会处的欢乐城，近期也以均价5918 元/平方米开盘热销;再到位于彩云北路云大附中对面的奥宸·橙中央，以6600元/平方米的均价开盘售罄90%等。相比去年，昆明主城一环到三环基本在 20000-9000/平方米左右的房价，同比可谓实惠了不少。

　　对此，有业内人士认为，降价是开发商针对楼市低迷的一种“以价换量”的应对措施， 限购政策已成为常态，购房者已经认同，降价策略使开发商处于主动地位。项目定价，除了成本考量外，也基本以刚需购房者为主。

　　记者点评：近，几个城市尝试曲线微调“限购”的动机，很快被摁了下去，可见中央的调控决心坚定。所以开发商在能承受的范围内，选择以价换量估计是目前营销手段中直接、管用的策略。与其找明星、送汽车、送美女，不如房屋降价来得实在。

　　主打商业

　　昆明不少品牌房企将未来目标指向商业

　　自“限购令”出台以来，就有众多房产大腕把商业地产作为主攻方向。“将住宅地产放放看，先推不限购也不限贷的商业地产”这是某家开发商在接受记者采访时对自己公司应对限购的计划披露。今年温家宝总理也公开多次表示，要将住宅市场拉回大多数人能够承受的范围之内。因此，目前转战商业地产的房企越来越多。

　　在昆明，商业地产成为众多地产商竞技的主战场：位于北京路与北辰大道交会处的欣都龙城，总建筑面积达31万平方米，其中写字楼面积约为9万平方米，商务公寓约为11万平方米，商业中心面积约为10万平方米;莲花池旁的城中村改造项目，项目占地300 亩，其中商业商务办公体量就超过20万平方米。位于广福路的红星国际，商业体量达到40万平方米，而官渡区的海伦国际商业地产以及配套也达到80万平方米左右。可见，近几年转战商业的开发商越来越多，并大多数以综合体的身份进入市场。

　　俊发地产规划设计部经理刘刚表示，俊发地产将进军商业地产，打造不同的城市副中心、商业中心、城市综合体。同时，也会介入旅游地产，结合湿地公园，高尔夫球场、温泉等打造高端、生态的高档住宅区。英雄所见略同，实力集团总裁张娅女士也曾表示，在未来的发展战略部署上，实力集团将“以昆明为核心，辐射州市。以城市高级住宅、旅游地产、商业物业三驾马车的发展模式，推动实力集团实现新一轮的跨越式发展。”

　　记者点评：既然政策已经明确了调控的方向，那么好的做法就是避开调控，不过这只有少数有实力的房企能够做到的，总的来说，转型商业地产开发商，房企还需自己掂量一下实力。

　　进军旅游地产

　　云南旅游资源+不限购限贷州市地产前途似锦

　　“新国五条”调控的背景下，云南“桥头堡战略”发展的敲定、“四城一体化”进入实操阶段及未来云南城市化发展的各种预期都将云南州市房地产发展安置在了一个新的发展点上。加上目前昆明住宅限购限贷，不少开发商均看好云南州市地产。对此有业内人士称，云南有不可复制的自然风光和人文优势，若州市地产找准切入点，加上房子够品质的话，销售可以迎来无数新高潮。

　　同时，云信记者在采访中也发现，目前在昆明做的相对出名的地产公司，例如云南城投、俊发地产、实力地产等均表示会进军旅游地产。拿云南城投来说，该企业的目标之一是打造旅游地产品牌，加快云南旅游二次创业。 到目前为止，云南城投“梦云南”旅游品牌旗下项目已经遍布大理、西双版纳、腾冲、抚仙湖等多地。可见，品牌企业的发展模式已经不再局限于昆明，他们将合理利用云南的自然景观和人文资源，为自己寻找更合适的发展机会。

　　记者点评：在中国并不是每一个城市均可以发展旅游地产，而云南有着不可复制的自然风光和人文资源，开发商若能根据开发地城市的特性、风土、人文及自然资源，找准切入点，或许是寻找新起点的营销出路。