把握周期
《财经国家周刊》：在窗口期上市可以称作龙湖的转折点，龙湖如何把握住这一周期的？
秦力洪：在窗口期上市，肯定是内外力因素都有。但在2009年做上市决定的时候，我们预测9月到11月有个窗口期，这个决定是我们独立做的。之后在上市处理流程上，以非常快的速度，采取了执行力非常强的一些方法去做，这是我们主动的安排。
《财经国家周刊》：不少分析师认为龙湖从上市开始，每一步都找到合适的市场周期，你如何归纳龙湖近两年的战略？
秦力洪：龙湖发展核心的链条是提前把握节奏，前瞻性战略布局。别人不敢拿地时，龙湖正好处于扩张期，别人缺钱时，龙湖上市融了一笔钱，别人在消化期时，龙湖正好开始调整节奏开始做商业。龙湖的业绩在于周期把握得比较准。
《财经国家周刊》：龙湖对2010年市场如何判断，又有怎样的应对之策？
秦力洪：主动改变自己来适应市场变化，龙湖在这方面做得比较上心。对未来的研判，2011年我认为是平稳修复的一年。开发商需要修复高速扩张中带来的组织上的张力，客户关系张力，品质上的张力等等。政府则把政策进一步地合理化和修正，但是调控会一直在，而不是一波又一波。房企要学会在这种环境下生存和发展。
龙湖已经着手商业地产的布局，这将是龙湖非常重要的战略补充。龙湖未来所开发的建筑面积中，将有10%到20%用于商业类建设。我们也希望商业在营收和利润当中占比得到提升，现在还比较小，不到10%，我们希望提升到百分之几十的概念。这个当然需要很长时间，3到5年后大家会看到我们的变化，现在还只停留在规划图和工地上。
凡是我们判断适合做商业的地，我们都比较热衷，对区域没有特别要求。
《财经国家周刊》：龙湖前段时间在山东、云南拿到不少大体量地块，用于旅游地产的开发，这是否同样基于对市场的判断？
秦力洪：旅游地产未来是我们重要的产品分支，这与社会经济发展及大家生活习惯相匹配。未来10年的老龄化趋势会催生这一度假行业。这也是龙湖为了应对10年后城市人口生活方式的变化，提前布局。
融资之道
《财经国家周刊》：行业分析人士都表示，政策对地产信贷的限制至少在明年不会放开，龙湖在融资上有何计划？
秦力洪：融资方面的具体计划不方便透露。但有几点是可以确定的。，可靠的融资是销售回款，我们继续保持高周转的销售策略。把销售规模提上去，加快销售回款速度，缩短现金流回正的时间，这是重中之重的条。
二是和所有开发商一样，利用商业银行的项目贷款。龙湖维持一个记录，从来没有任何一笔贷款晚还一天。在很多银行的信用评级都很高，比如在农总行、建总行都是3A级的。即便在调控时期，我们也被列为优质的客户。
我们的贷款基本上都是以基础利率拿到的，没有上浮，这是十几年积累起来的优势，这个贷款基本满足开发需要。
《财经国家周刊》：不少券商在分析报告中认可龙湖的利润率，在资本市场上融资难度是否相对较小？
秦力洪：在香港上市后，许多投资机构很欢迎，都来做一些建议，希望我们有增发或股权融资等活动，但我们一直什么都没做。背后的潜台词就是我们可以非常主动地选择，在一个合适的时间做我们想做的任何事。大家一直等我们，这个势能一直都在，但具体在什么时间，以什么方式来释放它，把它变成公司需要的资金，我们有自己的计划和思考。（记者 魏洪磊）
