0546房产网讯 2012年东营市房地产成交量可谓是一路飙升，从2012年1月份的233套，增加到11月份高的1404套，一年之内月成交量翻了近6倍，月成交量每月各异，2012年的366天即将过去，为了更好地了解2013年的房地产发展趋势，我们分别从全国政策、东营市的经济发展以及当地房地产销售情况进行分析，以期更好地为消费者和开发商服务。

　　一、全国及东营市宏观政策

　　政策方面，因为中国房地产市场是离不开政策环境的，宏观经济全国压力相对大，前三个季度全国宏观经济只有7.7%的增长，是近几年增长慢的一年，因此整个宏观经济政策不断放宽。宏观经济，货币政策的微调宽松，虽然不针对房地产，但是对整个房地产市场会有一定支持，对房地产市场非常有利。2011年四季度以来央行已经三次降低存款准备金、三次降息，同时宏观经济政策，我们看到中央一再强调，房地产的调控是不会放松的，而且通过不断的督察，政策细化来加强房地产，所以我们看到个是房地产宽松，第二个又是房地产政策不动摇。

　　2012年是中国房地产行业主要以“保刚需，控增长”为主要线路，不管是从保障房的建设和面积还是从中央人民银行利率调控还是从各部位的相应政策来看，其主要目的都是保护合理自住需求和刚需客户的利益，将其购买难度降到低;房产税的进一步出台，主要针对三套以上或大面积户型，其针对人群为投资和享受客户，在一定程度上也说明了政府对刚需客户的保护;不管是东营市的房产政策还是全国性的房产政策都是针对住宅市场的，针对商业和写字楼的政策几乎没有，而且针对商业和写字楼既不限购也不限贷，说明国家和政府对写字楼和商业市场的支持，因此商业和写字楼会是今后几年房产市场的发展趋势。

　　2010年全国各地开始大范围的政策调控，而房价是从什么时候开始下降的?是从去年9月份才开始下降的，2011年9月份一直到今年6月份一直下降，但是今年6月份开始房价开始上升，到2012年11月份百城住宅(新建)价格指数已经连续六个月上涨，跟去年的价格同比价格还是有点下降的，或者1月份的时候价格跟去年比有一点持平，这是全国房地产方面。

　　二、东营市经济发展

　　近年来东营市的国民经济一直保持健康、持续、稳定的发展势头，经济发展连续保持两位数以上的高速发展。2010年开始东营的经济发展步入了新的一轮增长行情。近两年东营市人均生产总值和国民生产总值均保持10%以上的增长速度，2011年山东省国民生产总值(GDP)为45429.5亿元，比上年增长10.9%，东营市GDP增长速度接近13%，远高于全省增长速度2012年前三季度，东营市地区生产总值为2302.82亿元，同比上涨12.1%。2008年至今，每年的房地产开发完成额增长速度不断上升，2012年1——10月份，房地产开发完成额环比增长20.8%，其中住宅开发完成968168万元，同比增长25.6，占投资总额的81.1%;办公楼投资完成29458万元，同比增长29.1%，占比2.5;商业投资完成64372万元，同比下降10.2%，占比5.4%。2012年1——10月份，住宅和写字楼的投资完成额上涨幅度较大，只有商业的投资完成额同比下降，说明各开发商普遍看好住宅和写字楼这两个物业类型。地区生产总值和固定资产投资额的快速增长预示着东营市房地产行业的快速发展，在这个发展过程中，会有些外来大型开发商不断涌入，将面临着大鱼吃小鱼的格局，每一个企业都应该有危机意识和规划理念。

　　(备注：2012年数据为前三季度数据 数据来源:东营市统计局)

　　(备注：2012年数据为前三季度数据 数据来源东营市统计局)

　　对于东营市来说，由于胜利油田的存在，第二产业所占比重较大，虽然近几年产业结构不断优化，第二产业依旧占70%以上的比例。目前来看，第三产业所占的比重与第二产业所占的比重差距较大，这说明城市产业结构不合理，城市经济正在向成熟发展。2012年东营市有九家企业进军中国企业500强，山东大王集团有限公司以6605515万元营业收入排159名;华泰集团有限公司以2720066万元营业收入排333名;东营方圆有色金属有限公司以2554060万元营业收入排358名;利华益集团股份有限公司以2091663万元营业收入排428名;山东胜通集团股份有限公司以2064332万元营业收入排437名;万达控股集团有限公司以2056319万元营业收入排440名;山东科达集团有限公司以1921025万元营业收入排464名;山东大海集团有限公司以1860235万元营业收入排475名;山东昊龙集团有限公司以1786123万元营业收入排495名，全国500强企业的增加，标志着经济的迅速发展。

　　截止到2011年12月31日，东营市人口为186万人，2012年东营市总分的成绩顺利通过“中国温泉之城”评审，预示着东营居住环境的进一步提升。气候条件十分优异，随着城市竞争力的加强，吸引外来人口能力也日益变强，成为整个黄河三角洲人民的置业城市，加之经济飞速发展，必然会带来更多的外来务工人员，催生改善居住环境的强烈需求，房地产的居住属性得到强力支持。可以预测未来东营房地产市场的刚性需求也会不断增长。

　　在客户购买力方面，2011年东营市全市社会消费品零售总额为448.9亿元，人居可支配收入为27343元/人，其中城市居民人均消费性支出为17532元/人，并且收入与消费的差距越来越大，居民存款逐渐增加，客户购买力逐渐增强，因此从客户购买力角度，东营市的房地产发展势头良好。