“河北很流行‘定向代建’,民间集资很活跃。”中国城市产业发展联盟主席陈宝存表示,众美前身是一家广告公司,现在采用这种模式以项目为标的集资建房,恰恰说明房企缺少其他融资方式。
陈宝存认为,开发做成功比较难,他就遇到过一个活生生的失败案例。“那个朋友想在北京集资建房,有几百人集资,但意见不统一,房价相比市价便宜一半但没有可行性,组建了个开发公司,但相比专业开发商没有拿地优势。”
实际上,开发远比想象的艰难,甚至可能会触碰政策红线,比如商品房预售制度。樊义波认为,房企引入第三方金融机构,采取迂回战术,虽可规避非法集资,但房地产作为一个产业生态体系,开发违反了商品房预售制度,有违规提前卖房的嫌疑。
“即使通过拿到了地,项目后续资金如何解决?借助外部杠杆还是继续让者自己掏钱?”亚信控股集团董秘荣腾洪提出了自己的疑问,他认为,开发会把风险转嫁给参与者。如果有房企介入开发,则很容易形成一种变相融资,即便不是变相融资,房企如何参与者的房源购买优先权与投资机制的公平?这也是个问题。
站在房企的角度,开发项目初期更多是一种文字描述,而没有实体样板间说服参与者,容易带来观望情绪,且房企引入第三方机构时,如果没有回购协议或担保机制,这些机构也没法让者放心,从而沦为“伪”。
全国房地产经理人联盟执行秘书长、金融投委会执行主任姜炜表示,开发作为一种金融创新,监管部门应鼓励房企探索,核心是要管好钱,资金定向使用,降低开发成本和售价。
一位接近碧桂园高层的区域公司投资总监指出,开发仍是一种理念,公司这么做,是想参与房地产的上游领域,还可以收集大量的购房者信息。
0546房产网(东营房产网):房产目前主要是一种营销方式,但房地产作为一个产业生态体系,开发违反了商品房预售制度,有违规提前卖房的嫌疑,现实远比想象中的艰难。