【为调控支招】

　　借鉴德国,每隔15个月才能调价

　　对于物价推动房租上涨,北京多位中介分析人士对记者表示,这是租赁市场上一个常见现象。而在整体物价确实处于上行通道中时,房租上涨无可厚非,“或许只能说是涨幅应该在一个比较合适的范围内。”

　　上海易居研究院综合部部长杨红旭表示,住房租赁市场运作不规范,需要政府健全制度,加强监管,切实维护消费者利益。

　　杨红旭介绍说,国外不少地方都有较为完善的租房制度及租户保护法律。在德国,法律规定房东每隔15个月可对租金做出调整,此外德国相关部门或组织每年都会结合区位及住房质量,对每一个区域的租金高额度做出限制,房东必须遵守这项规定,否则在退还租户超额租金的同时还会被处以高额罚金。

　　2 用罚款、停业等手段管住中介“吃差价”

　　【涨价调查】

　　拉长空置期、吃差价,中介哄抬房租

　　“乱就乱在中介。”根据媒体报道,今年“两会”期间,北京市委书记刘淇在与代表们讨论租房市场时,说了这样一句话。

　　一位熟悉中介机构运作的业内人士对记者透露,中介抬高房租的手段通常包括拉长空置期、高价代理然后群租获益、吃差价等,扰乱了市场。

　　“通常一个不错的房子半个月,多一个月就租出去了,中介非要两个月的空置期。”一位曾经委托中介代理租房的秦女士说,自己原来就是想每个月出租2000块钱,但中介要两个月空置期。于是,为了还挣够自己原来预期的两万四,秦女士就只好把每个月的租金提高到2400元。上述业内人士对记者表示,不少中介通过拉长空置期,导致单月租金上涨,无疑是抬高了房租水平。

　　白领余先生近的租房经历使他发现了一些房租价格上涨的原因。余先生刚租住的房子位于天通苑,原来是正规的两室一厅,市场月租金在2800元-3000元左右,中介在网上看到房东发布的租房信息,便以3400元高价承租下来,承诺房东能获得比市场价高的收益。能把房子租得比市场价高,房东对此很乐意。房源到了中介手中后,中介就分割出租,由于天通苑的房子户型偏大,这套两室一厅的房子被分割成了5个房间分租出去,平均下来约800元/间,这个价格对于学生白领来说都比较容易接受,因此房子很快就租出去了。如此一来,这套房的总租金比市场价上涨了近1000元变成了4000元,中介也从中赚取了每月600元的差价,一年下来,差价收益就达到7200元。此外,从中介手中租房的人,还要付租金一半的中介费用。一年下来,中介能从这套房源收入近1万元。虽然国家禁止“群租”,但余先生表示,面对高昂的房租,只有群组才能相对降低租房成本。

　　而另一位正在租房的刘先生,也发现了中介赚差价抬高租金的伎俩。在找房过程中刘先生发现,房东出租房屋,一旦在网上发布信息,随之而来的是大量的中介电话,而且多数要求代理。因为怕麻烦,并且还能租出更好的价格,房东愿意选择代理,于是中介垄断了租房信息,为赚取差价,中介提高房租,而整个租房市场的价格也就因此被提高了。

　　“中介还通过舆论制造房租上涨的消息,再向房主传递信息,建议房主涨价或换租客。”租房人高小姐告诉记者,她之前一年以1400元/月租了两居室里的主卧,年后房主在中介的怂恿下提出涨价,“涨到2200元/月。我没答应,房东和中介就每隔两三天就带人来看房。中介还说,你要么直接加钱,要么就走,我租给别人的话还能多赚相当于一个月房租的中介费呢。气人啊!”

　　对于房东,房租价格自然是越高越好,中介就利用这种心理,绑架了租房市场。不管是完全代理也好(赚取房租差价),介绍客户也好(赚取佣金),中介都是追求房租价格越高越好。铺天盖地的中介网络和房东的被动,促成了房屋信息市场的中介垄断,进而是非供求作用的价格上升,租房者成为待宰的羔羊。

 　　【为调控支招】

　　严格处罚中介吃差价

　　对于中介哄抬房租的行为,多位在京从事多年经纪业务的人士对记者表示,相关部门可以叫停中介全权代理房屋租赁业务,租赁合同必须由房主直接和租房人签订。中介只收取明文约定的中介费,例如半个月或一个月房租。业内人士透露,目前,在许多省市,类似“房屋银行”“代理出租”是被禁止的。业内人士还建议,落实租赁网签备案制度,鼓励居委会等社会力量对租房市场的监督作用。

　　鑫尊地产市场部总监闫斌杰也表示,从今年4月1日起正式实施的《房地产经纪管理办法》,规定禁止中介吃差价。办法明确对地产经纪机构和人员可以采取约谈、记入信用档案、媒体曝光、取消网上签约资格等多种管理手段和监督措施,对房地产经纪机构的违法违规行为,可以处以没收违法所得罚款以至停业。