5 “吃差价”能避免吗？
多服务≠多收费
今年4月1日，本市正式实施《房地产经纪管理办法》，明确禁止房产中介“吃差价”的行为。“吃差价”一旦构成价格违法行为，县级以上人民政府价格主管部门可以按照相关法律、法规，责令其改正、没收违法所得、依法处以罚款；情节严重的，还可依法给予停业整顿等行政处罚。
房产经纪学者认为，房屋租金价格的涨跌应是市场供求关系发生正常变化的反应，而“吃差价”的行为人为地扭曲了这种供求关系，是造成市场短期内租金过快上涨的推手之一。
中原地产三级市场研究部总监张大伟认为，原则上讲，法律规定的居间服务和委托代理服务内容基本相同，只不过对“委托代理”要求服务更加精细化。如果大量房源以“委托代理”的形式掌握在中介公司手中，中介公司认为自己的服务内容增加了，必然要寻求比居间代理佣金更高的服务费用，换言之，一手佣金一手“差价”的情况很难避免。
一些专业人士指出，虽然“委托代理”比居间服务更为精细化，但归根到底是一种市场竞争手段，是中介机构为了满足业主“委托代理”的需求、赢得更多经纪服务订单而自愿提供的服务模式。服务内容增加，服务趋于精细，不能成为在“委托代理”收取佣金后，再通过“吃差价”额外获取利益的理由。
对策
治理“吃差价”要齐抓共管
针对“委托代理”中介可能引起“吃差价推涨房租”的问题，笔者咨询了法律、税务和房地产等多个领域的专家，他们提出了建议，治理房产中介“吃差价”行为，需要政府管理部门和行业协会形成合力，齐抓共管。
建议一：
租赁课税 税票可作“反差价”凭证
中国人民大学财政金融学院教授安体富介绍，根据我国税法规定，房东出租房屋所获得的租金应缴纳个人所得税，中介提供经纪服务获得的佣金应缴纳营业税。但是目前税法中缺乏与之对应的征税细则，因此给部分房屋出租户和中介机构提供了偷逃个人所得税和营业税的机会。
安体富认为，租赁收入课税的办法有两个，一是委托合同和租赁合同必须加盖税务部门的章方能生效，也就是说只有依法纳税的房东和中介才能实际出租房屋。二是税务部门对中介征收营业税时，应同时追查中介自行备案的服务合同，一旦发现合同中房屋出租人偷逃个人所得税，可依法追究责任。
税务部门有关人士说，纳税人一旦缴纳税款，税务部门会出具相应的税务发票。房屋承租人在租房的过程中可以要求房东和中介出示个税发票，通过发票上显示的税款能计算出房屋的实际出租价格。而发票的真伪是能通过发票号在税务部门查询的。
学者们认为，课税可能会使房东提高房屋租赁价格，但至少了房屋租赁价格的真实透明，有了税收负担的房东，会更倾向于使用准确的市场参考价格，因为过高的房租同时意味着过高的税收。
建议二：
化零为整 建立区域租赁管理公司
大兴区黄村镇枣园尚城是一个农民回迁安置小区，许多住户都有富余房屋。早先，他们在出租房屋时普遍遇到了租金难把握、承租群体成分复杂、租金难以收回等问题。如今，一些房主将富余房源交由黄村镇政府所属一家资产管理有限公司托管代租，较好解决了以往的问题。
据公司经理李万玉介绍，村民先将房屋出租给公司，村民与公司之间签订房屋租赁合同。在获得一定数量的房源后，公司与黄村的园区企业签订相应的合约，将房屋批量出租给园区企业员工，以承租群体的明确性。承租群体则向公司交纳一个月的房租作为佣金。
