据《新闻晨报》报道，“不限购、不限贷，还犹豫什么？”无论是刚结束的“上海之春”房展上“贴身紧逼”的销售人员的推销，还是中介发送的广告短信都充斥着这样的字样。在住宅面临严厉调控的背景下，商业地产（包括商铺、酒店式公寓等）仿佛成了有点闲钱的市民投资选择。

　　今年商品房市场调控力度持续加大，住宅市场受到冲击，商业地产的板块受影响相对较小，市场相对比较活跃。今年以来，全市一手商铺成交面积约为40万平方米，同比基本持平，相比住宅市场的低迷，商业地产的表现已经算是不错的了。

　　那么，买了商铺果真就能“一本万利”了吗？请关注“楼经”近期对地铁商铺、社区商铺的“铺经”连续报道。

　　■正方

　　商铺投资客侃“铺经”

　　门面要大，“进深”要小

　　深信“一铺旺三代”理论、只买商铺不买住宅，全部用贷款，艰难时要靠卖车才能还贷……邹女士（化名）是比较早进入商铺投资领域的普通市民，经过七八年的摸爬滚打，她已积累了一系列自己的投资心得。除了规划、配套、商业氛围等传统因素以外，小到“门面进深”、“楼上楼下”这些看似微小的细节，往往都是投资商铺成败的关键。

　　艰难时咬牙卖车还贷

　　2003年，在大多数人还在犹豫要不要买商品住宅的时候，邹女士一家已经考虑投资商铺了。他们没有挑选市中心的一些所谓“旺铺”，一来价格高，二来也不熟悉专业市场。他们选择的是比较熟悉的杨浦鞍山地区。他们买下个商铺时，前后左右的邻居几乎都是外地投资客。“基本上都是温州人在买。售楼处小姐一开始也以为我是温州人。”邹女士一再强调自己是上海人，售楼小姐还“不依不饶”——“你老公一定是温州人。”反正就是不相信他们一家都是地道的上海人。

　　“当时我亲眼看到有温州人拿着一马甲袋现金当场付清的，可是我们没有那么多钱，投资了三个商铺，全都要还贷。刚开始压力特别大，每月还款都要上万元。”邹女士说，家里财务吃紧的时候，存款居然只剩不到5万元了，但是下一期的还款单马上又要寄来了，当时真是急了。“我老公说干脆‘搏一记’，把平时代步的桑塔纳2000给卖了，还能抵上一两个月的贷款。”随着出租日益走上正轨，邹女士一家财务状况有了明显好转，三个商铺每月都能带来上万元的稳定收入，还贷压力不大，他们也重新买了车。

　　不必拘泥于“投资公式”

　　说到这两年的投资商铺心得，邹女士侃侃而谈：“门面重要，门面要大，但是里面的进深要小。”如果门面小则不容易引人注目，进深太大顾客便不愿多停留。网上有“攻略”称买商铺门面与进深好一比一，呈正方形。邹女士认为不必拘泥这个“公式”，况且符合这种尺寸的商铺已经很少了。开发商为了利益大化都是进深大于门面的宽度，总之凭感觉，不差得太大就行了。

　　至于楼层，邹女士认为，商铺的价值在于一楼，如果楼上楼下搭着卖的话，楼上的面积不能超过一楼面积50％以上。“在很多大的商场，可以很明显地看到，越往上走，人气就越差。”

　　有人建议买商铺应该尽量买大马路旁的商铺，尽量避免小马路或支马路。邹女士说，这也不能一概而论，就她的经验来看，商铺面朝的马路不宜过宽，不能是快速干道，中间好不要有绿化隔离带，这样行人穿越马路不会觉得困难。另外，门面门口的非机动车道人行道也不能过于狭窄。

　　由于商铺得靠租金长期投资，还得知道到底在什么位置比较好。“要买小区大门口旁的店铺，或者买靠近宾馆、饭店旁边的商铺，商业价值相对较高。如果旁边没有这方面的地理位置优势，那就买一排商铺中中间的店铺，这样比较稳妥。”邹女士认为，在新的社区买商铺，在规划中有大型超市的周围比较有把握。商铺有群聚效应，整条街都是同行容易凝聚商机。

　　点“经”之笔如何淘社区商铺？

　　着眼长远持续经营

　　购房者在购买社区商铺时，不应按照住宅的思路，只看眼前销售价格或者短期内涨了多少，而应该看商业经营的可持续性和长远发展。为此，汉宇地产市场研究部经理付伟认为有如下几点值得考虑：

　　■买地段。好的地段不一定要类似南京路、淮海路这样的黄金地段，因为价格达到了极限，一般来说，即将成型而尚未成型的商圈更具升值潜力。

　　■买氛围。要综合了解项目周边的规划状况，居住氛围、人群、人流情况，周边居住氛围较为成熟社区商业是一个比较好的投资方向。

　　■买规划。准确的业态定位对社区商业以后的经营发展起很大的作用，不同的行业业态对商铺租金的承付能力也不一样。

　　■买经营。再好的地段、再好的氛围及规划如果没有良好的经营后也只能走向萧条，因此在购买商铺时也应该了解其经营团队是否专业。