商业作为东营第三产业的主要体现要素，在近几年的城市发展中得到了较大的重视，尤其在2013年，多家商业地产项目给了我们这座城市太多的新鲜活力和太多的美好憧憬。作为本土从事房地产行业多年的专业人士，我们或许能从他们的精彩声音中窥探东营商业地产的现状与未来。

　　东营商业地产现状及走向趋势

　　山东金辰建设集团有限公司董事长兼总经理 周北平：

　　外来资本抢滩东营商业地产市场，其在东营发展前景将由市场来检验

　　相对于济南、青岛等城市，东营商业市场起步相对较晚，人均消费额比上述城市低。但近几年，东营GDP增速加快，消费理念也在变化，为商业项目提供了发展空间。

　　东营2013年以万达为首的商业地产抢滩东营，他们在来之前肯定做了充分的市场调研，对东营市场有足够的信心才会来投资。

　　由于当下政府宏观调控的目标是住宅，具有良好发展前景的商业地产的投资属性进一步得到确认。至于商业地产的前景仁者见仁，智者风智，只有将来让市场来评判。

　　山东众成地产集团有限公司 董事、副总经理

　　国际新城胜宏·靓都 项目总经理 陈月东：

　　目前，东营的商业地产、商业氛围还在有待开发的阶段，但将来发展潜力巨大

　　从全国市场来看，东营商业地产发展得并非迅猛，2013年，51万余平的放量，要知道，在商业地产迅猛发展的地方，51万平甚至只是一个商业项目的体量，在价格上，也远比不过投资氛围浓厚的省份，如浙江、福建、内蒙古等地，在呼和浩特某项目抢手的底商炒到了近20万/平米，而普通内铺素质不错的要4万起步，在中型城市来说，东营的商业地产、商务氛围还在一个有待开发的阶段。

　　据我们掌握的数字，2013年，东营商业地产项目全年签约量约15万平，去化率仅有29%，究其原因有几个方面，一是没有投资氛围基础，作为资源型城市起步的东营来说，远不如浙江等地;二是商务环境起步较晚，外向型经济仍是远景战略，缺乏与外界沟通的桥梁;三是整体开发水平跟不上，与现代城市商业运营观相比，还停留在简单的商场、写字楼层面，无法达到运营的先进水准。当然还有其他因素，如消费观念、公司运营需求等。

　　但，这才是有远景的地方，与住宅产品相比，商业的发展潜力是巨大的。在诸多城市住宅与商业的价格是倒挂的，如北京，这与其基础为政治中心、文化中心不无关系，但后劲不可小觑。从简单的模仿来说，要向一、二线城市商业运营学习，无论购物休闲还是商务办公，成熟的开发观是引爆东营投资市场的关键。

　　山东众成地产集团有限公司市场总监 刘庚山：

　　目前，东营商业地产不如住宅地产火爆;开发商更应该重顾客消费理念对商业地产的需求

　　商业地产发展因地区而异，东营商业市场从2006年开始起步，比较火热的是2010年以后，国家确定了黄蓝发展战略，民营银行开始大举进入的时候，商业是否有市场主要取决于第三产业，而这对于东营这个城市来说，恰恰是比较缺乏的。

　　从我们获知的数据看，2013年写字楼市场的签约数据只有9万平米，商铺房的签约面积也只有58000平米。两者合计年签约面积148000平米，而目前潜在供应的写字楼及商业存量达到200多万平米，这期间的差距是巨大的。其实商业地产在一二线城市增多源于住宅的限购，商业不限购，投资客转型的结果，而相对于东营这样的中小城市，不存在限购问题，商业项目的增多主要源于政府基于完善城市功能的主导。从2013年全年的土地情况看，商业用地的土地价格一直低于住宅用地的土地价格，在很大程度上说明商业用地并不如住宅火爆。

　　商业地产发展到今天，已经到了精耕细作的阶段了，开发商所要做到的不仅仅只是解决资金的问题，也需要配备符合现代商铺与顾客消费理念的需求，且拥有专业性人才的条件。目前太多的开发商仅仅只做到了招商，却忽略了后期的运营，才造成了空置率较高的情况。

　　不过对于消费者来说，是个好事，在市场售价或者租金不高的情况下，可以选择性价比更高的商业项目。

　　胜利油田胜宏置业有限公司副总经理 李永亮：

　　六大趋势引领东营商业地产未来发展方向

　　2013年，住宅市场调控政策并未松绑，商业地产取得了较大发展，更多开发商将目光对准了商业综合体，试图以商促住，以住养商。在我看来，东营商业地产发展有以下几大趋势：

　　趋势一：商业地产主题文化求创新。如何体现集中商业差异化，文化主题体验性的概念被如今的开发商逐渐认可并应用于项目中。

　　趋势二：传统住宅企业分食商业蛋糕。东营部分知名的房开企业步入商业地产领域，非常看重商业市场的表现;

　　趋势三：开发成本徒增。由于销售商铺将会快速地带来现金流，租售双模式正在逐渐回归市场;

　　趋势四：得“童”心者得天下。购物中心时代的到来，使商业地产不仅是单纯满足购物的需求，更加强调“体验式消费”，能够全力带动家庭式消费的儿童业态开始成为各大购物中心的标配;

　　趋势五：购物中心业态混搭成主流。购物中心不再局限于以层为单位固定分布业态，而出现在各个楼层进行业态混搭。从而提高购物者在各个区域的到达率和激发到店者的消费欲望;

　　趋势六：写字楼的“超高”未来。用高度吸引市场的关注度。