未来十年中国楼市将面临转型和趋势转变
随着住房发展背景由“总量供不应求”向“结构性过剩与结构性短缺并存”转变，以及住房发展主线由“有房住”向“住好房”转型，未来十年中国楼市将面临以下突出问题：
一是住房存量的结构性过剩如何消化及鬼城、空城问题。未来十年，中国产业结构将面临深刻转型，第三产业在经济总量中的比重将不断上升，而第二产业在经济总量中的比重将趋于下降。由于第三产业主要集中于一、二线城市，而第二产业则是三、四线城市的重要经济支柱，这种产业结构转型实际上指明了未来的城市的人口分布蓝图。未来三、四线城市人口总体将持续外流，而一、二线城市人口总体将继续保持流入态势。三、四线城市目前商品住房高库存及滞销问题已经较为严重，而其未来的人口又呈流出态势，住房供给结构性过剩问题必将会更加突出。此外，过去十年，各地方政府通过“高铁新城”、“金融中心”、“沿河新区”等各种题材，遍地开花式地开发建设了数量庞大的新城。这些题材新城，有一些只是为了配合政绩或地产炒作需要，通过虚构的城市发展愿景或盲目的乐观情绪投资建设起来的，并没有真实的产业发展作为支撑。随着房地产热的退潮，其中有部分必将沦为鬼城或空城。
二是住宅小区物业脱管问题。未来住宅小区被物业公司主动“抛弃”的现象将会越来越常见，形成一个重要的社会问题。在过去住房大开发时代，开发商为了促进楼盘销售，往往主动掏钱对旗下楼盘的物业管理费用进行补贴，从而营造出高档明星楼盘的假象。随着大开发时代淡出历史，部分开发商退出区域市场不再卖房，也就无需通过补贴原有楼盘物业管理来促进新楼盘销售。失去了开发商补贴后，小区原有的物业管理将难以维持，随时面临被物业脱管的可能。物业脱管的另一个重要原因是，我国的住宅小区规模偏大，五千户以上的大楼盘也极为常见，这就产生了一个物业费搭便车问题。部分业主以各种理由拒交物业费，从而间接将物业管理成本转嫁到缴费业主的身上。这将会形成一个传染病效应，使拒缴物业费的业主比例不断增加。一般来说，如果拒缴物业费的业主比例增加到30%以上，物业管理公司将很难维持下去，只能将所管理的小区主动“遗弃”。
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楼盘
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|---|---|---|---|
| 东营理想之城郁金 | 9000 | 新区 | 11-30 |
| 金基御景豪庭 | 9700 | 东城 | 11-30 |
| 东营吾悦广场 | 9500 | 新区 | 06-26 |
| 海通碧仙湖畔 | 9500 | 东城 | 11-30 |
| 海通学府壹号 | 10250 | 东城 | 05-09 |
| 海通御墅蓝湾︱洋 | 8000 | 东城 | 11-26 |
| 恒大黄河生态城 | 起价7500 | 开发区 | 02-29 |
| 凌上新街坊 | 15000 | 东城 | 11-30 |
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