观点：土地市场流拍增多 并非市场下行信号
02 观点2：价值透支——房价地价无空间
业内人士都很清楚，土地流拍增多的另一个原因是地块偏远配建多。
显然，这是因为城市核心区域无地可供，城市更新的拆迁安置成本太高，政府很难有动力和财力去做大面积改造。唯有等到这些房子年久失修、慢慢变成危房，通过强制拆迁，才有可能真正通过拆改释放核心城区土地。
于是，新增土地供应往往都在政府希望打造的新区，其位置偏远、配套不足，也可能存在局部市场客户资源稀缺、住房供大于求、竞争压力过大，短期难以形成有效销售。这样的地块房价没有吸引力，地价顶在喉咙口，盈亏无法做平衡，流拍现象就不足为奇了。
聪明的房企已经不再盲目拿地，有限的资金更偏向于客户资源集中的市场，比如说聚焦大城市相对成熟区域、中小城市核心区域，聚焦稳定的改善性需求、相邻产业园区的自住需求。
有人的地方才有住房需求
但是，也有一些核心区域的好地块频见流标，这又是为什么?
这样的好地块实在是稀缺，好不容易完成拆迁、安置、清退、拿出来出让，政府当然要卖个好价钱，起拍底价甚至高于周边新房价格，甚至还要无偿配套学校、医院、社区用房、租赁住房和保障住房，进一步变相抬高地价。在政府抬高地价、严控房价的背景下，房企缺乏盈利预期，拿了这样的地，或许只有赔钱的份儿，当然只能选择放弃。
房企如何拿地才是合理的?
有的开发商倾向于选择楼面价更低的地块，认为高价地的风险太大。但是，楼面价低的地块，往往意味着太偏远、不成熟、有瑕疵、藏隐患，前期评估要特别谨慎。有的开发商选择楼面价更高的地块，认为可以做出高品质、高溢价的项目。但是，如果政府限价明确、算账清晰，拿与不拿，倒也好说。
怕的是，政府不讲契约精神，卖地时不限价，秋后再算账，这就害了一大批开发商，前面一堆地明摆着上不了市，后面的高价地如何敢拿?也有的开发商选择房价地价比，认为越高的房价地价比越是好地。如果房价地价比是3，意味着拿2000元/平米楼面价的项目，可以卖到6000元/平米。如果房价地价比是4，也就意味着同样卖6000元/平米，楼面价只有1500元/平米，利润水平高于前者。
在一些去库存、不限价的城市是有机会的。但是，楼面地价5万元/平米的项目，难道现在还能卖到15万元/平米以上吗?显然，在当前政策格局下，这样的算法是难以统一房企拿地标准的。尤其是当房价上涨之后，政府很快会抬高地价，而房价上了台阶之后，却很难继续大幅上涨，房价地价比终还是会降下来的。
房价地价差
这是朴素的商业逻辑，房价-地价=建安成本+营销费用+管理费用+财务费用+税费+利润。建安成本基本透明，其中土建成本相对变化不大，装修成本也基本明确，不仅政府清清楚楚，老百姓也大致明白。虽然大小房企的营销费用、管理费用、财务费用有所不同，税费也会随地价、房价不同有所不同，但都是可计算的。投资人终要看的还是利润，亏本的买卖不可能持久。
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