观点：土地市场流拍增多 并非市场下行信号
04 观点4：下线上涨——利润空间被压扁
楼市零增长，房价依然限，地价创新高。
回顾历史，当2008年金融危机爆发时，二线城市和三四线城市政府推出土地楼面地价曾经有所下降，也仅仅是从2007年的平均1025元/平米下降到2008年995元/平米。
二线城市历年推出和成交楼面价格走势
经历2008年底的4万亿元救市，2009-2010年地价回升。2011年楼市被调控打压，市场冷却，地价从2010年的1428元/平米回落到2012年的1401元/平米，地价仅仅下降了27元/平米。2013年政策再次刺激，地价开始上升，虽然经历了2014年的调控降温，销售面积和销售额双双下降了-7.6%和-9.1%，但地价再也没有下降，直到2018年一路上扬至3987元/平米。
惜土如金
假如楼市真的冷却，土地市场成交惨淡、地价出现明显下降的迹象，地方政府就会放弃低价卖地，进而“捂地惜售”，土地供应面积上不来，住房供求关系紧张的矛盾就会进一步加剧。房企饥饿、市场饥饿的旧景又会重现，土地市场又会慢慢回温。谁能挺过五年周期?大概没有一家大型房企的土地储备面积超过5年，很多房企挺不过两年，不补仓就只能萎缩。哪怕地价更贵，只要市场能接受、利润有空间，房企只能被动拍地。
但是，政府可以。
政府不卖地，债务雪球越滚越大，不担心还不了利息吗?欧洲央行日本都曾经实施负利率政策，借钱非但不要利息，反而可以倒收利息，可见货币权是多么的重要啊。地方债务还可以展期，城市建设也可以放缓，房地产税更可以弥补。哪怕未来地价基本不涨，也不会降，2018年不会，2019年不会，未来更不会，人多地少决定了国情，地价只能继续看涨。
土地出让金
大房企储备土地可以应付两年的项目开发，但依然需要补充库存。
如果地价上涨，房价也可以上涨，房企还是会补仓，因为需求还在(以后我们会专文探讨住房市场需求究竟能够维持多少年)。如果房价不涨，地价也不涨，利润空间稳定，房企依然可以做下去。然而现实是：房价地价差在不断缩小。没有哪个企业可以持续亏损下去。
市场理性
市场正在改变，但政府依旧老模式卖地，宁可流拍，也要不断提高拍卖底价。
地方政府太“贪心”，正是土地市场流拍增多的根本原因。这恰恰是市场化的逻辑对非市场化土地制度的回应，如果企业被迫高价拿地、低价卖房，那才是不堪的。
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| 凌上新街坊 | 8000-18000 | 东城 | 11-30 |
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