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世联陈劲松：七张图看懂2017年中国房地产

时间：2018-03-03 14:15:03 字号：T|T 来源：陈劲松

核心提示： 去年必须要出台严厉政策来调控，就是因为2015年开始全国的土地供应出现了大拐点，这个拐点就是全国楼盘销售面积要比土地供应多得多...

　　第五张图：国企的雄心指数远超民企

　　雄心指数：年度招拍挂拿地总价/年度累计销售收入

　　以企业年度招拍挂拿地总价/年度累计销售收入的比值作为雄心指数

　　百强房企中，国企明显持有积极态度，雄心指数56.2%，如天津天房，建发，雄心指数都超过。非国企雄心指数为35.6%，较国企保守。

　　地方国企都有雄心壮志，雄心指数71.7%，闽系房企高杠杆高周转，雄心指数仅次于地方国企为51.0%，粤系房企不追高价，22.4%。

　　国企发行各类债务票据平均利率4.58%，低仅2.7%(中国国贸)、陆家嘴(利率2.75%)、中国金茂(利率2.9%);闽系房企发行债务票据平均利率5.86%，低2.98%(世茂房产);泰禾2016新增债务工具平均利率6.67%，雄心指数185%。

　　市场分化这么严重，调控这么严，会崩盘吗?我个人认为不会。举个例子，去年地频出，谁买得多呢?地方国企。所以管不住国企，就管不住地，地大部分都是他们拿的。当然今年他们可能不好受，但他们会崩盘、破产吗，我认为不可能。

　　从雄心指数看，百强房企中，国企明显持积极态度，如天房，建发，雄心指数超过，非国企雄心指数为35.6%。

　　第六张图：成熟都市圈存在高上车盘核心城市

　　成熟都市圈存在高上车盘核心城市，核心城市与周边上车盘比率在3:1以上，未超过2:1的城市难以出现购房者向周边城市扩散的情况。

　　在卫星城置业的核心城市居民超过当地购房的25%。(比如惠州深圳客户占比49.4%，佛山广州客占据25.6%，固安北京客57.4%，太仓上海客占据32.1%)

　　轨道交通将是舒缓核心都市圈置业压力的重要途径，惠阳区深圳客76%，比惠州全市均值高26%。惠州为什么是惠阳涨得比较快，因为地铁快通了，融城现象也比较明显。

　　所谓上车盘就是90平米以内，是置业，比如北京市区的上车盘价格在334万，周边的廊坊79万、保定49万;深圳市区的上车盘价格358万，而周边的东莞104万、66万，在都市圈置业的市场机会还非常大。

　　第七张图：置年龄在逐步提高

　　一二线城市随置门槛提升不断提高，置年龄也逐步提高，深圳置年龄从2012年的33岁提高到今年的36岁。

　　一线、热门二线城市的置年龄已在35岁之上，绝大部分三线城市仍在30岁上下。

　　核心城市人口不断涌入，置年龄不断提高，购房难、新入入口租房周期提高到10年至12年，租赁需求及市场进一步扩大。

　　深圳置年龄提高到36岁，不是说36岁很多深圳市人就可以买得起90平米的房子。事实上已经有很多深圳的高级人才在租房子住了。

　　现在我们说城市看聚集，聚集是人的聚集，置年龄提高后，意味着大学毕业之后，他们十几年期间会租房，年轻人的租赁需求迅速扩大，租赁市场崛起，这个就是巨量市场，所以说租售看年龄。

　　现在，我们一些的重要城市已经是一个资产市场了，资产就是边际影响，新增一点成交量，它就使整个城市的财富一下子上来。

　　0546房产网(东营房产网)：2017年房地产业分化加剧，多以产业收购为主。产业集中度不断上升，有利用政府的监管。

【责任编辑：石头妈妈】 Tags： 世联陈劲松 中国 房地产

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