开发商：有利可图+“政府公关”

　　正当政府踌躇时，一些房地产企业开始试探性进入这个原本不愿触及的领域。此前，中天城投与贵州省政府签订“十二五”规划保障房建设框架协议。未来5年，中天城投将在贵州省内完成保障房建设投资约200亿元。

　　这是今年以来，家与政府签订保障房建设框架协议的上市房企。有预测说，中天城投的200亿元投资或可带来16亿元净利润。

　　截至3月25日，目前已公布年报的49家房地产企业中，超过70%已经或将要积极参与保障性住房建设。万科预计2011年保障房开工目标超过200万平方米，今年万科在上海的拿地，耗资11.19亿元，其项目类别就是保障房项目。

　　招商、金地、保利、远洋、绿城、创等一线房企均将保障房开发纳为2011年战略规划的重点，并积极在全国各地寻求保障房开发项目。非上市公司绿地集团也透露，2011年保障房建设将占绿地开发总量的30%，累计投资将达500亿元。

　　大多数研究者认为，目前保障房市场规模大，风险低，优惠多，在市场低迷时房企愿意参加此类项目建设。不过，也有一些市场声音认为，企业参加保障性住房建设除了保护基本利润之外，意在建设良好的“政府公关”。

　　万科总裁郁亮就曾表示，“我们向地方政府说，建保障房只要给我1块钱利润就够了。为什么给1块钱利润？这样就可以对股东说，我们做这个项目没有亏钱。”

　　此前就有市场人士告诉《中国经济周刊》，目前在市场不景气的情况下，企业参加保障房建设除了能维持一定利润，还能“拉近”和政府的关系。而和政府关系融洽将直接有利于在当地的发展。

　　3月28日，《中国经济周刊》记者统计沪深股市所有涉及“保障房概念”上市公司，共计21只。来自Wind概念指数的统计，“保障性住房指数”(该指数概念包括参与保障性住房建设、供给的上市公司)收于1035.78点。该指数从2011年1月27日低853.58点一路攀升至此。

　　金融资本：投资新出路

　　原本房地产开发的主力——商业银行，如今在保障房如此浩大的工程面前因“盈利有限”而表态缓慢。

　　建设银行副行长朱小黄的观点认为，按照商业原则办理，平台贷款的打包贷款模式难以走通。在安居房问题上，银行有社会责任，可以薄利，可以让利。但银行考虑的是楼盘能否销售出去，资金能否回笼，要算账，要风险可控。他表示可让出部分利益但坚持商业化运作。

　　就在一些金融机构还在揣摩之际，政策性银行率先动手。有报道称国家开发银行 (下称“国开行”)已经向国务院递交了一份解决保障房项目资本金问题的方案，建议特批一定规模国开行金融债的发债额度以建立专项基金 。该方案建议，国开行在2011年约1万亿的发债额度之外，还能获得国务院特批发债额度，以设立一报项基金，专门为保障房项目提供资本金贷款。

　　此外，在两会期间，全国政协委员、研祥 高科技控股集团董事会主席陈志列公开表示，研祥已经决定拿出10亿元资金，用于支持保障性住房的建设。

　　全国社会保障基金理事会理事长戴相龙表示，2011年社保基金主要会增加对社会保障房的投资，大约占投资比重的5%，约几百亿的规模。

　　而自从突破政策阻碍后一直投资无路的保险资金，此时也似乎找到了增值要道。3月9日，中国太平洋保险就提出要筹集40亿元投资到上海地产集团的保障房项目上。据悉，中国太保与承担多个保障房建设项目的上海地产集团达成协议，牵头以10年期债权投资计划方式融资40亿元，用于上海部分公租房建设，即用于上海地产(集团)有限公司在上海市区约50万平方米公共租赁住房项目的建设和运营。

　　在3月28日举行的2010年中国太保业绩发布会上，中国太保资产管理公司 董事长汤大生表示，保障房债权投资计划收益率将盯住同期贷款利率，总体收益将略高于债券投资收益。

　　这是保监会《保险资金投资不动产暂行办法》出台后的单不动产债权投资计划。接受《中国经济周刊》电话采访的一位保险公司高级投资经理说：“尽管一些写字楼和购物广场的回报率都比投资保障房高，但是我们还是对保障房比较感兴趣。”

　　这位负责人是境内某保险公司的资产管理机构中层管理者，他的观点和一些房地产开发企业类似：“规模大，风险小，比如公租房，建完之后政府回收。保险资金每年都会刚性增长，我们要为多出来的钱寻找投资渠道，投资保障房但也不会忽略其他的投资渠道。”