楼市去库存加快农民工市民化带来蝴蝶效应
核心提示
■截至2015年11月末全国待售商品房面积高达6.9亿平方米。
■深化住房制度改革要改变过度依赖土地财政的现状。
■改变结构性过剩需要在户籍、公积金、公共服务均等化等领域深化改革。
A 去库存：如何影响房价
【数据】中国社会科学院财经战略研究院新发布的《中国住房报告(2015-2016)》显示，截至2015年底，我国商品住房总库存预计达到39.96亿平方米。其中现房库存约4.26亿平方米，去化周期23个月;期房库存约35.7亿平方米，需要4.5年来消化。与此同时，住房市场步入“结构性过剩”时代，内部结构失衡，“一线城市供求矛盾突出”与“三四线城市供过于求”并存。
2015年底举行的中央经济工作会议将“房地产去库存”由行业调控上升至2016年结构性改革五大任务之一，并明确提出要通过加快农民工市民化，扩大有效需求，打通供需通道，消化库存，稳定房地产市场。
一方面提高户籍人口城镇化率，另一方面聚焦深化住房制度改革——楼市去库存，会带来怎样的“蝴蝶效应”?
国家发改委房地产研究中心主任刘琳表示，2015年一线城市商品房当期库存均已降至合理的水平，甚至低于合理水平，一线城市房地产市场去库存已经完成;2015年二线城市房地产去库存速度较快，大部分城市商品房当期库存水平已经降至合理，但由于商品房累计施工面积仍处在高位，后续进入代收状态的商品房潜在库存水平仍然较高，年末大约50%的二线城市潜在库存压力仍较大。2015年9月末，大部分三四线城市商品房去化周期仍未降至正常水平，从潜在库存变化分析，三四线城市去库存速度缓慢，库存压力难以缓解。
“尽管宏观政策刺激力度加大，特别是信贷宽松，促使2015年5月以来住房销售速度显著提升，但市场观望情绪浓厚，仍未扭转库存高企的现实，也再次说明了高库存的严峻性。”中国社会科学院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞表示，三四线城市库存压力依然很大，单纯依靠宏观政策，已经难以刺激需求，更难达到综合目标。
楼市“去库存”，让农民工市民化是关键。中央经济工作会议强调，要落实户籍制度改革方案，允许农业转移人口等非户籍人口在就业地落户，使他们形成在就业地买房或长期租房的预期和需求。
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