于是2006年国家出了70%土地的新建商品房建90平方米以下的小户型这一政策,但是这一调控措施在供应总量不增加的情况下调结构,效果非常有限。2003年到2007年中国的经济增长特别快,GDP、人均可支配收入、城镇化速度增长都非常快,需求急剧放大,但是要防止经济过热,供应没有有效的增加。
2008年,由于经济危机,又采取了刺激房地产市场的政策,2008年连续5次降息,之后利率水平是25年低,这种情况下买房子还有7折、8折的利率优惠,2009年买房成本是低的,刺激了房地产市场快速的膨胀。2009年全年商品房的成交增长速度达到了44%,而同期的竣工面积增长速度只有6.2%,这客观上加剧了供求失衡,就让大家感觉到2009年价格上涨是快的。
今年的调控政策有个好的背景,一是国内经济增长很平稳,不会过快上涨,也没有衰退的形势,这时出台政策控制房地产市场过快增长的政策余地相对来说大很多。过去需求增长的时候又不能增大供应,因为要防止经济过热,又不能打击需求,因为要保增长。但今年政策出台的余地是比较大的。
今年的调控,可以大幅度的增加供应,今年安排的住宅土地供应是18.5公顷,扭转供求失衡的局面,另一方面又可以拉动经济稳定增长。过去的5年平均每年住宅建设用地供应是5万公顷/年,而今年一年则是18.5万公顷,是去年7万公顷的2.6倍,从源头上增加了供应,并非是单纯的打击需求。
此外调结构,18.5万公顷中,中小户型的商品房就是8万公顷,这就比去年的供应都大,还有4万公顷的大户型商品房,其余的都是保障性住房。从政策上来看,国十条设计上是比较周全的,现在主要是执行层面。
